나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [43] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35번지에 위치한 강일스퀘아 오피스텔 10층 1003호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경100991 (43)이며, 감정가는 87,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

건물의 전용면적은 21.35㎡(약 6.5평)이며, 토지 지분 면적은 3.29㎡(약 1.0평)입니다.

강일스퀘아 건물은 2018년 준공되었으며, 지하 1층, 지상 15층 규모로 총 74세대로 구성되어 있습니다.

본건의 경매 기일은 2026년 11월 3일입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

교통상황: 단지 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선과 부산김해경전철이 지나는 '사상역'이 도보 약 4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(150m), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-15

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: '괘법초등학교'와 인접하고 있으며, 오피스텔, 주거, 상업시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

교통: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수하며, 이에 따른 유동인구 및 상주인구 확보에 유리한 입지입니다.

상권 특성: 사상역을 중심으로 형성된 상업 지역에 속하며, 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 괘법초등학교, 사상역, 버스정류장 등 교통 및 교육 시설이 인접해 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다.

교통 편의성: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역을 이용할 수 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

교육 환경: 괘법초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가족에게도 좋은 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 건물(강일스퀘아) 내에서 여러 호실이 함께 또는 순차적으로 경매에 나올 수 있습니다. 본건과 동일한 사건번호(2025타경100991)로 14층 1404호가 2026년 11월 3일에 함께 경매 예정인 것으로 확인됩니다. 이는 경쟁 심화 또는 물건별 상태 차이에 따른 입찰 전략 수립에 유의해야 함을 시사합니다.

임대 관계: 임차인 천운우의 경우 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 비행안전구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 건축 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 강일스퀘아 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 현재 감정가(8,700만원)는 최근 실거래가(약 8,760만원)와 유사한 수준으로 시장 가격을 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 동일 건물 내에서 중복으로 경매가 진행되는 물건이 존재하므로, 경쟁 물건들의 상태 및 가격을 면밀히 비교 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

사상역 역세권: 부산지하철 2호선 및 부산김해경전철 환승역인 사상역을 도보로 이용 가능하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

뛰어난 생활 인프라: 초등학교, 각종 근린생활시설, 편의시설 등이 풍부하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

합리적인 감정가: 최근 시세와 유사한 수준으로 책정된 감정가는 투자 접근성을 높이는 요인입니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수가 용이하며 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 최근 실거래가 조사 결과(2026년 10월 기준) 9평형(전용 21.35㎡) 물건이 87,600,000원에 거래된 사례가 있어, 현재 시장 가치가 감정가 수준과 유사하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

이는 본건의 투자 가치를 긍정적으로 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

다만, 동일 건물 내 경쟁 물건(1404호 등)이 함께 경매에 나올 가능성이 있는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

현재 감정가 및 최근 시세를 고려할 때, 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

투자를 결정하시기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.