나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [63] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 14층 1401호

건물명: 강일스퀘아

용도: 업무시설 (오피스텔)

준공연도: 2018년

1.2. 면적 및 감정가

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

감정가: 123,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 1. 도로 상태

북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m 폭의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

본 경매물건은 매각으로 인해 위에 명시된 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김해인)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 40,000원

* 전입일자: 2022년 12월 1일

* 확정일자: 2022년 11월 11일

* 배당신고일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각 후 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 배당신고일자 및 배당 현황으로 볼 때 인수될 보증금은 없는 것으로 보임. (단, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성 있음)

* 임차인 정보 확인 및 최종 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상업시설 및 주거 혼합

본건이 위치한 괘법동 일대는 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

인근 사상역을 중심으로 상업 활동이 활발하며, 이는 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요층 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 괘법초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* (참고) 괘법초등학교는 2026년 3월 1일부로 감전초등학교와 통폐합될 예정임.

5.2. 편의시설 및 교통 접근성

* 인근 대중교통 시설: 부산지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역, 다수의 시내버스 정류장.

* 생활 편의 시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 편리한 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건이며 공동 담보로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 예상되며 낙찰 후 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임대 관계 미확인

현 임차인 외 다른 임차인 존재 여부 및 임대 관계에 대한 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 추가적인 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악해야 함.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

* 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

해당 지역은 관련 법규에 따라 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

과거 '괘법천' 하천 주변 공단 지역에서 오수 방출로 인한 악취 문제가 있었다는 기록이 있으나, 현재는 하천 복개 및 정비 노력이 이루어지고 있음.

본건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 사상공단 지역의 특성상 환경적 요소를 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 편입니다. 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 괘법초등학교의 통폐합 예정 등은 향후 활용 및 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 또한, 최근 실거래가 정보가 감정가보다 낮게 형성되어 있다는 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권의 우수한 교통 환경 및 사통팔달의 입지.

* 주변 근린생활시설 및 상업시설과의 접근성 용이.

* 비교적 신축급 오피스텔 (2018년 준공).

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 9평형 오피스텔의 최근 매매 사례가 약 87,600,000원 수준으로 확인되었습니다.

이는 감정가 123,000,000원 대비 상당히 낮은 금액으로, 현재 시장 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

채무자가 제시한 임차인 보증금 120,000,000원은 임차인에게 대항력이 없어 매각 후 인수되지 않을 것으로 보이나, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성 있습니다.

괘법초등학교가 2026년 3월 1일 통폐합 예정인 점은 향후 학군 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 123,000,000원이나, 최근 실거래가 87,600,000원을 고려할 때, 경쟁 상황 및 낙찰 후 예상 수익률을 고려하여 신중한 입찰가 책정이 필요합니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 분석이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 임대차 현황 정밀 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.