나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [70] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (70)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1502호

건물용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리: 을1, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2018-10-25 접수)

본 경매로 인하여 다음과 같은 권리가 말소될 예정입니다.

* 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

* 을4: 정다경 주택임차권

* 갑3: 구덕신용협동조합 임의경매

* 갑4: 새김해새마을금고 가압류

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 물건 명세서에 '지상권 개요'가 언급되어 있으나, 매각으로 소멸되는 권리로 해석됩니다. 불확실한 부분은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

* 총 채권액

등기부상 총 채권액은 5,221,094,570원으로 매우 높은 편입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정다경 (성함은 개인 정보 보호를 위해 첫 글자만 표기합니다. 정 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-02-05

* 확정일자: 2024-01-08

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 모든 임대차 관계는 인수 여부와 무관하게 법원 집행 절차에 따라 명도 대상이 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

사상역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많고 배후 수요가 있는 지역으로 분석됩니다.

* 건물 용도

본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 건축물대장상에도 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

* 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 사상역을 중심으로 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

* 부산 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 환승역인 사상역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 이용 시에도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복 사건으로 분류되었으며, 공동 담보 물건과 함께 경매가 진행될 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나 낙찰가에 영향을 줄 수 있으므로, 상세한 권리 분석과 추가 조사가 필요합니다.

* 높은 채권 총액

총 채권액이 52억 원이 넘는 높은 금액으로, 이는 경매 진행 과정에서 채권자들의 권리 행사나 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 임대관계 미상

공식적인 임대관계 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인 정다경 씨 외에 다른 임차인이나 유치권 등의 특이사항이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 임대차 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본 물건이 소재한 부산광역시 사상구 괘법동 552-35번지 일대는 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 유흥업소 밀집 구역이나 기타 혐오시설과의 거리 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 사상역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 비교적 최근 연식의 건물이며 소형 면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. 하지만, 매우 높은 총 채권액과 중복 사건, 공동 담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 사상역을 통한 더블 역세권으로, 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 실수요자 적합성: 전용면적 26.39㎡ (약 7.98평)으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 규모입니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물이 노후되지 않아 관리 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 사상구 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등의 호재는 향후 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석

* 감정가: 108,000,000원

* 본 물건과 유사한 면적(26.39㎡)의 강일스퀘어 내 오피스텔 매매 시세는 약 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 선으로 추정됩니다.

* 동일 지역 내 유사 면적 오피스텔의 전세가는 약 9천만 원에서 1억 원, 월세는 보증금 1천만 원 기준 월 50만 원 ~ 70만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* (주의: 위 시세 정보는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 거래 사례 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필수적입니다.)

* 입찰가 산정

* 본 물건의 예상 낙찰가는 감정가 108,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 권리 분석 결과, 경매 물건의 특성(중복 사건, 높은 채권 총액 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 임차인 정다경 씨의 보증금 9천만 원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없으므로, 이는 낙찰가 산정 시 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 일반적으로 오피스텔의 낙찰률은 70% ~ 90% 내외에서 형성되는 경향이 있습니다.

* 감정가 대비 80% 수준을 적용하면 약 86,400,000원, 90% 수준을 적용하면 약 97,200,000원이 됩니다.

* 현재 파악된 시세 1.2억 ~ 1.4억 원 수준과 감정가를 고려할 때, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 본 물건의 가치를 평가하고 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 중복 사건이라는 점을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목적, 그리고 현장 조사를 통한 최종 판단에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.