나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [60] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (60)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1304호

물건 종류: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지 지분 면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

건물 전용 면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 건물 기본 정보

건물명: 강일스퀘아

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 세대수/호수: 74호 (본건: 1304호)

사용승인일: 2018-10-12

대지 면적 (전체): 296.1㎡ (약 89.56평)

연면적 (전체): 2861.334㎡ (약 865.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 교통상황은 전반적으로 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지 위에 업무시설(오피스텔)이 건축되어 있습니다. 본 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 비행안전제6구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강수민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 490,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집하여 형성된 지역입니다. 이는 거주자 및 유동인구를 기반으로 한 다양한 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 특히, 사상역을 중심으로 한 역세권 지역으로서 유동인구가 풍부하고 상업적 가치가 높은 입지입니다.

4.2. 인근 건물 비교

주변의 유사한 오피스텔인 '사상샬레'의 경우, 약 9평형(전용 21.35㎡)의 매매가가 2026년 10월 기준 8760만원 수준으로 파악되었습니다. 이는 본건의 감정가 87,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

'괘법초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 학교 주변의 환경 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

5.3. 교통

부산지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역을 도보로 이용할 수 있어 시내외로의 이동이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근이나 외출 시 큰 장점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 제한사항

토지이용계획에 따라 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 비행안전구역으로 인한 건축 및 사용상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식이 비교적 짧고(2018년 사용승인), 주변 시세 대비 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건으로 인한 추가 확인이 필요하며, 비행안전구역 등 법규 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 도보 이용 가능

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 풍부

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호

* 안정적인 임차인: 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 실거래가를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔(약 9평형) 시세가 8760만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 현재 시세와 부합하는 것으로 보입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 공실 여부, 관리 상태 등을 면밀히 파악하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 최소한 감정가 수준인 87,000,000원 이상을 고려하되, 현장 조사 결과를 바탕으로 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.