나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [71] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (71)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1503호

도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 (괘법동)

건물명: 강일스퀘아

용도: 오피스텔 (업무시설)

층수: 지상 15층 중 15층

사용승인일: 2018년 10월 12일

1.3. 면적

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

건물면적(전용면적): 21.35㎡ (약 6.46평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

건축물대장상 총 면적: 2861.334㎡ (약 865.63평)

건축물대장상 건물 면적: 233.8285㎡ (약 70.74평)

건축물대장상 총 호실 수: 74호

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

87,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕이며, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 15층에 위치합니다.

* 외벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.

* 내벽: 벽지 마감 등.

* 창호: 샷시창 구조입니다.

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정민

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입/사업일자: 2024년 01월 02일

* 확정일자: 2024년 01월 02일

* 배당신고일자: 2025년 03월 17일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (지상권 개요: 비고 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업시설, 업무시설(오피스텔), 주거시설 등이 밀집되어 있는 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 많고, 사상역 인근은 부산 서부 지역의 주요 교통 요지로서 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 잠재 수요

인근의 업무 지구 직장인, 유동인구, 그리고 지역 거주민을 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 사상역을 이용하는 광역적 수요도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 괘법초등학교가 위치해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제를 확인해야 합니다.

5.3. 교통시설

지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 지역 내외로의 이동성을 높여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매가 진행 중이라는 점은 절차 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이정민 씨는 대항력이 없으나, 보증금 2천만원이 존재합니다. 배당 순위 및 배당 여부에 따라 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 최종 배당 결과를 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 비행안전제6구역에 포함되어 있어 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 주변 시설

부산 사상구 괘법동 552-35번지 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않습니다. 다만, 사상역 인근 지역 특성상 상업 및 유흥 시설이 혼재하는 지역이므로, 이에 대한 개인적인 선호도는 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동의 주요 교통 허브인 사상역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 오피스텔입니다. 공부상 업무시설로 되어 있으며, 주위 환경 역시 상업 및 근린생활시설이 발달되어 있어 투자 가치가 있습니다. 중복사건이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 이정민 씨의 보증금 2천만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 사상역을 이용하는 직장인 및 유동인구를 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 21.35㎡(약 6.46평)의 소형 면적으로 관리 및 운영이 용이하며, 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 상권 발달: 주변 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 본건과 유사한 면적(20-25㎡)의 부산 사상구 괘법동 지역 오피스텔 시세는 2024년 10월 현재, ㎡당 약 450만원 ~ 600만원 선에서 거래되고 있습니다. (이는 최근 6개월 이내의 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 분석한 결과입니다.)

* 이를 바탕으로 본건(21.35㎡)의 시세는 약 96,000,000원 ~ 128,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(87,000,000원)가 현 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 고려하여 공격적인 입찰도 가능합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 변동 사항, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.