나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [64] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (64)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 가치

감정가: 108,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.063067629391943㎡ (약 1.23평)

건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

건물지분: 26.3947㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.

준공일자는 2018년 10월 12일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. (출처: 감정평가서요약 요향표)

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. (출처: 감정평가서요약 요향표)

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

주변에 괘법초등학교, 사상역 등이 위치하며, 근린생활시설, 상업시설 등이 발달해 있습니다.

인근 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (출처: 사상구청 사상소식지 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2018-10-25, 4,368,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 5,161,094,570원입니다.

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리) (2018-10-25, 4,368,000,000원)

* 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

* 주택임차권: 채상현 (말소) (2025-03-25, 30,000,000원)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (말소) (2025-02-10, 3,713,000,000원)

* 가압류: 새김해새마을금고 (말소) (2025-05-01, 763,094,570원)

3.2. 임차인 분석

임차인 채상현은 전입일자 및 확정일자가 2022년 1월 28일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 12일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

임차인 채상현의 주택임차권은 매각으로 인해 말소되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (출처: 물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 풍부하여 배후수요가 높을 것으로 예상됩니다.

특히 사상역 주변은 교통의 요지로 유동인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 인접, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 괘법초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나 등기부상 대부분 말소 예정입니다.

* 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)에 해당합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제6구역(전술)에 속해 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 명도시 세입자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 사상역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어진 오피스텔입니다.

다수의 선순위 근저당권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 채상현은 대항력이 없어 명도시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

상업지역에 위치하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으며, 역세권의 가치 상승 잠재력도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(부산 2호선, 부산김해경전철) 사상역 초역세권 입지

* 발달된 상업 및 근린생활시설로 인한 높은 생활 편의성

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 임대 수요 기대

* 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 자산 확보 가능

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 108,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 실거래가를 분석한 결과, 강일스퀘아의 9평형(전용 21.35㎡) 오피스텔 매매가가 2026년 10월 기준 약 8,760만원 수준으로 파악됩니다. (출처: 집품)

또한, 사상역 주변 오피스텔인 '사상샬레'의 2026년 8월 실거래가 정보에 따르면 19평형이 3.15억, 13평형이 1.33억 등 다양한 면적과 가격대가 확인됩니다. (출처: 디스코) '사상역봄여름가을겨울'의 경우 2026년 10월 9일 26.09㎡(약 8평) 2층 물건이 3억 1,500만원에 거래되었습니다. (출처: KB부동산)

본건의 건물 면적은 26.39㎡ (약 8평)으로, 이를 감안했을 때 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 없는 점, 역세권의 이점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.