나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [46] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (46)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 11층1101호

* 건물명: 강일스퀘아

* 용도: 오피스텔

* 층수: 지상 11층 중 11층

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지 지분: 4.606088666548759㎡

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.9223㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 123,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 추가적인 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 4,368,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인하여 을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 제공된 물건명세서 요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 표기되어 있으나, 등기부 요약 상에는 명확히 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 박대혁 (박 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 20,000원

* 전입(사업)일자 및 확정일자: 2024년 5월 1일

* 대항력: 없습니다.

* 상기 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차에서 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

* 본 물건이 위치한 괘법동 및 사상역 인근은 사상구의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 상업시설, 금융기관, 음식점, 병원, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 주변을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 사상공업단지가 인근에 위치하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교통: 사상역 (지하철 2호선, 부산김해경전철), 다수의 시내버스 노선

* 교육: 괘법초등학교 인접

* 상업: 각종 은행, 쇼핑몰, 병원, 식당 등 근린생활시설이 풍부함

5.2. 건물 이용 상태

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현재 해당 용도로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 10월 12일에 준공되었습니다.

* 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있으나, 권리분석 상 소멸되는 권리가 명확하므로 인수 위험은 낮습니다.

6.2. 기타 권리상 특이사항

* 물건명세서 상 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부 요약에는 명시되지 않아 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역적 제한

* 상대보호구역: 초등학교 인근으로 교육환경 보호 관련 제한이 적용될 수 있습니다.

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사상구의 주요 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 생활 편의시설이 풍부하여 입지 조건이 우수합니다.

* 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 오피스텔로서의 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인 박대혁 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지이용계획 상의 제한사항(상대보호구역, 비행안전구역 등)과 물건명세서 상 언급된 지상권의 존부 여부에 대한 추가 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 접근성: 사상역을 통한 지하철 및 경전철 이용 편리, 다수 버스 노선.

* 풍부한 생활 인프라: 다양한 상업, 금융, 편의시설 밀집 지역.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 보증금 없음.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 관리 상태 양호 예상.

* 꾸준한 임대 수요 기대: 사상역 인근 지역 특성상 오피스텔 임대 수요가 꾸준함.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 123,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 110,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 임차인의 보증금이 120,000,000원이고 대항력이 없는 점, 그리고 감정가가 시세와 유사하거나 약간 낮을 수 있다는 점을 고려할 때, 본 물건은 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 수익형 부동산으로 투자가치가 있습니다.

* 인수되는 권리가 없고 명도 부담이 적다는 점을 감안하여, 보수적인 접근과 시세 조사를 바탕으로 118,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 95.9%에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.