나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [45] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (45)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1005호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.114758995838609㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.7305㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 각종 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 4,368,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약에 따르면 을2(주택임차권, 손혜연), 갑3(임의경매, 구덕신용협동조합), 갑4(가압류, 새김해새마을금고) 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 상세한 내용은 파악되지 않았습니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인으로 손혜연 씨가 확인됩니다.

* 임차인: 손

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 12월 15일

* 배당신고일자: 2025년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린시설

본건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달되어 있어, 다양한 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 괘법초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설, 상업시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(부산광역시 사상구 괘법동 552-35) 인근에서 심각한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 오피스텔로, 사상역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 감정가는 1억 1천만원이며, 현재까지 파악된 권리관계상 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항이 있으며, 다양한 토지이용계획상 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권의 우수한 교통 환경

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 용이

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 건물 면적 (26.73㎡)

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 지역 오피스텔의 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 시세는 8천만원 ~ 1억원 수준으로 판단됩니다.

이 물건은 건물면적 26.73㎡(약 8.09평)의 오피스텔이며, 감정가는 110,000,000원입니다.

임차인 손혜연 씨의 보증금 80,000,000원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 88,000,000원 ~ 99,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.