나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [58] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (58)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 13층 1302호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지 지분: 4.063067629391943㎡ (약 1.23평)

건물 면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

건물 지분: 26.3947㎡ (약 7.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2018년 10월 12일 사용 승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕

건물 규모: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 13층 1302호 (전용 면적 26.39㎡)

총 건물 면적: 2861.334㎡

건축 면적: 233.8285㎡

건폐율: 78.97%

용적률: 917.02%

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

설비 내역: 위생 및 급·배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),

가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률),

비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 5,161,094,570원

주요 권리 내역:

- 소유권보존 (강일종합건설주식회사, 2018-10-25)

- 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 4,368,000,000원, 2018-10-25, 말소기준권리)

- 소유권이전 (김문옥, 2018-12-28)

- 주택임차권 (김수빈, 30,000,000원, 2023-12-19, 말소예정)

- 임의경매 (구덕신용협동조합, 3,713,000,000원, 2025-02-10, 본 경매 사건)

- 가압류 (새김해새마을금고, 763,094,570원, 2025-05-01, 말소예정)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-05, 말소예정)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김수빈

보증금: 30,000,000원

차임: 430,000원

전입/확정일자: 2023-12-13 / 2023-12-19

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 오피스텔 현황

본건이 소재한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 교통 및 상업시설이 발달한 지역입니다.

오피스텔, 상가, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권으로, 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

인근에 대형 상업 시설 및 행정기관 등이 있어 비즈니스 활동에도 유리한 환경입니다.

4.2. 건물 내 오피스텔 정보

강일스퀘어 건물에는 총 74개의 오피스텔 호실이 있습니다.

본건은 13층에 위치하며, 전용 면적 26.39㎡로 소형 오피스텔에 해당합니다.

건물 자체는 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

본건 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

사상역 및 시외버스터미널 인근 지역으로 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

주변에 다세대주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 지역의 성격을 띠고 있습니다.

다만, 숙박시설 및 상업시설과 혼재된 지역 특성상 주말이나 야간에 다소 소음이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 51억 원을 초과하는 점은 경매 절차 및 최종 인수 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 시장 및 운영 리스크

부동산 경기 변동에 따른 공실 위험 및 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

대규모 채권이 설정되어 있는 점은 경매 과정이나 향후 매각 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

전용 면적이 작은 소형 오피스텔의 특성상, 1인 가구를 주 타겟으로 하지만 경쟁 또한 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주거 및 업무용으로 활용도가 높습니다.

하지만 50억 원이 넘는 높은 채권 총액과 중복 사건, 공동 담보라는 특이사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인 김수빈 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 배당 여부 및 명도 절차 진행 시 변수를 확인할 필요가 있습니다.

7.2. 투자 고려사항

사상역을 중심으로 한 지역 개발 호재 및 교통 인프라의 지속적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 과도한 채권액으로 인해 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제나 관리의 어려움이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

감정가와 시세를 비교하여 낙찰가율을 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 사상역 역세권 최상의 입지

* 부산 지하철 2호선 및 김해경전철 이용 편리

* 다양한 생활 편의시설 및 교통망 인접

* 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔

* 전용 면적 26.39㎡로 1인 가구 및 소형 투자에 적합

8.2. 주요 단점

* 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높음 (약 47배)

* 중복 사건, 공동 담보 등 복잡한 권리 관계

* 주변 숙박시설 및 상업시설 혼재로 인한 주거 환경 변수

* 경쟁 오피스텔과의 시세 및 공실률 경쟁

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 강일스퀘어 오피스텔 및 유사 면적(약 26㎡) 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 수준으로 파악됩니다.

전세 시세는 약 7천만 원에서 8천만 원, 월세 시세는 보증금 1천만 원에 월 45만 원 수준입니다.

본건의 감정가 1억 8백만 원은 시장 시세 하단부에 위치하고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 입지 조건이 우수하고 건물 상태가 양호하나, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계 등 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 1억 8백만 원을 기준으로, 현재 시세 및 잠재적 리스크를 고려 시 1억 원에서 1억 1천 5백만 원 사이의 입찰가를 제안합니다.

낙찰 후 명도 비용 및 추가적인 법적 대응 가능성을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.