나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [73] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (73)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1505호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 101,000,000원

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평) (토지지분: 3.8041489922171605㎡)

건물면적: 24.71㎡ (약 7.48평) (건물지분: 24.7127㎡)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 강일스퀘아

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

본건 층수: 15층 (1505호)

건축 연도: 2018년 10월 (사용승인일: 2018-10-12)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 슬라브 지붕)

전용 면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

총 동별 연면적: 2861.334㎡ (약 865.59평)

총 호수: 74호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 약 5,221,094,570원 (근저당 4,368,000,000원, 임의경매 3,713,000,000원, 가압류 763,094,570원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최 (전입일자: 2024-08-22, 확정일자: 2024-07-18)

보증금: 90,000,000원

차임: 30,000원

대항력: 없음 (주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없고 권리가 말소되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

사상역을 중심으로 형성된 상권은 부산 서북부 지역의 교통 및 상업 중심지 역할을 하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

본건과 유사한 면적(약 24.71㎡)의 오피스텔은 인근 '사상샬레' (2007년 준공)에서 약 4,500만원 ~ 6,940만원 범위의 거래 사례가 확인되나, 이는 비교적 오래된 건물임을 감안해야 합니다. '사상세영엘리츠' (2018년 준공)는 2018년 준공된 건물로 본건과 건축 연도가 유사하며, 다양한 면적의 오피스텔이 공급되고 있습니다.

본건 '강일스퀘아'는 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 101,000,000원으로 책정되어 있어, 주변 시세 대비 높은 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 마트, 병원, 금융기관, 다양한 식당 및 상업 시설이 다수 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치합니다. 다만, 괘법초등학교는 2026년 3월 1일부로 폐교 및 감전초등학교와 통폐합될 예정입니다. 이는 향후 지역 내 교육 환경에 변화를 가져올 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 근저당, 임의경매, 가압류가 설정되어 있으나, 최고순위 근저당권(을1)에 의해 낙찰로 소멸됩니다.

'중복사건', '공동담보' 표기는 복수의 사건이 연계되어 있거나 동일 담보물이 다수임을 시사하며, 이는 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

주변 지역을 검색한 결과, 본건 인근에 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 괘법초등학교가 2026년 3월 폐교 예정임은 향후 주변 지역의 잠재적 가치 변화에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(괘법초등학교), 비행안전제6구역 등 다양한 법적 제한이 적용되므로, 건축 및 이용 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

건축물은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 주변 환경 또한 양호합니다.

권리관계상 다수의 채권 설정이 있으나, 말소기준권리에 의해 낙찰로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

감정가는 1억 1백만원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

사상역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

잘 갖춰진 교통망과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 101,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금이 없고 임차인의 대항력이 없는 점을 고려할 때, 본건의 최저 입찰가는 감정가 수준에서 시작될 가능성이 높습니다.

주변 유사 오피스텔의 거래 사례 및 본건의 입지, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.