나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [61] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (61)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원 (1억 1백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

건물 전용 면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

1.3. 주요 권리 및 채무 관계

등기부채권 총액: 5,221,094,570원 (52억 2천 1백 9만 4천 570원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지입니다.

북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.3. 건축물 정보

건물명: 강일스퀘아

준공일: 2018년 10월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕

규모: 지하 1층, 지상 15층 건물 중 13층 1305호 (해당 호수)

주요 용도: 공부상 업무시설 (오피스텔)로 이용 중입니다.

전용 면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 4,368,000,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상의 총 채권액은 5,221,094,570원으로, 이는 감정가를 크게 상회하는 높은 수치입니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수 여부

임차인: 변

보증금: 9,000,000원 (9백만원)

차임: 120,000원

전입일자: 2024년 02월 05일

확정일자: 2024년 01월 30일

배당신고일자: 2025년 03월 27일

대항력: 없음

* 임차인 분석 요약:

상기 임차인 변 는 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 부산 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 한 교통 및 상업의 중심지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 상업 시설, 주거 시설(다세대주택, 오피스텔) 등이 밀집하여 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

특히, 사상역은 지하철 2호선과 부산김해경전철의 환승역으로, 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리하여 유동 인구가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육: 단지 북동측 인근에 괘법초등학교가 있으며, 주변 지역에 다수의 중, 고등학교가 소재합니다.

* 편의시설: 인근 상업 지구 내에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의를 위한 다양한 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 편의 시설 및 지원 서비스가 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 52억원을 초과하는 것으로, 채무 관계가 복잡하거나 소유주의 재정적 어려움이 상당함을 시사합니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 사건이 중복 설정되었거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차 외 추가적인 법적 쟁점이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 즉시 명도를 완료하지 않을 경우, 강제집행 등 추가적인 절차 진행에 따른 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 시장 경쟁: 사상구 일대에 오피스텔 공급이 많을 경우, 향후 공실률 증가 또는 임대료 하락의 경쟁 환경에 노출될 수 있습니다. (추가적인 지역별 오피스텔 시장 조사 권장)

7. 종합 의견

부산 사상구 괘법동에 위치한 강일스퀘아 오피스텔 1305호는 지하철 사상역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 매력적인 입지의 물건입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 위험은 없습니다.

하지만 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고, 중복 사건 및 공동 담보와 같은 특이사항이 존재하므로, 낙찰 후 명도 및 기타 법적 절차 진행 시에는 세심한 주의와 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 부산의 주요 환승역인 사상역과의 뛰어난 접근성은 안정적인 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 소형 면적의 활용성: 24.71㎡ (약 7.48평)의 소형 전용 면적은 1인 가구 임대 시장을 타겟으로 하거나 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

* 권리상 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 잔금 납부 시 권리 관계가 명확하게 정리되어 투자 위험이 낮습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 현재 감정가(1억 1백만원)와 시장 시세(약 9천만원 ~ 1억 1천만원)를 종합적으로 고려했을 때, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 7.48평)의 오피스텔은 부산 사상구 괘법동 일대에서 약 90,000,000원부터 110,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 위 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

* 적정 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 98,000,000원

* 입찰 전략 제안:

* 최초 입찰 시에는 감정가의 85% 수준인 85,000,000원부터 시작하여, 경매 현장의 경쟁 상황과 참여자들의 움직임을 관찰하며 점진적으로 상향하여 시세 상단인 98,000,000원 범위 내에서 실익을 고려한 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 해당 물건은 총 채권액이 매우 높고 복잡한 권리 관계를 가지고 있으므로, 과도한 경쟁보다는 실질적인 투자 가치를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 시세 및 경매 정보를 바탕으로 분석한 것이며, 향후 시장 변동 및 경매 진행 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.