나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [53] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (53)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층1203호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원 (8천7백만원)

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 을2: 주택임차권 (최승진) - 전입 2020-07-01, 확정 2020-06-08. 대항력 없음.

* 갑3: 임의경매개시결정 (구덕신용협동조합, 2025-02-10)

* 갑4: 가압류 (새김해새마을금고, 2025-05-01)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

인수되는 보증금: 0원 (임차인 최승진은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

총 채무액: 등기부채권 총액 5,171,094,570원 (51억 7천1백여만원)

임차인 현황:

* *: 최승진

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-06-08

* 배당신고일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: -

4. 상권분석

본건은 부산의 주요 교통 요충지인 사상역 역세권에 위치하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

사상역을 중심으로 유동인구가 많아 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 괘법초등학교가 인접해 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 관련 이해관계자 간의 추가적인 협상이나 분쟁 가능성이 존재할 수 있습니다.

* 임차인 권리: 최승진 임차인은 대항력이 없으나, 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 내 유사 물건의 공급 증가 등 외부 요인에 따라 향후 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

복잡한 권리관계에도 불구하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 최승진 씨는 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 8천7백만원으로 책정되었으나, 정확한 현 시세 파악 후 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권의 탁월한 교통 편의성 및 뛰어난 접근성.

* 지역 내 상업 및 업무 시설 밀집으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 다수 권리 소멸로 인한 명확한 권리 분석 및 낙찰 후 명도 용이성.

* 약 6.46평의 전용면적 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 주변 시세 조사를 바탕으로 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다. (최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례 분석 필요)

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담할 임차인 보증금은 없습니다.)

* 예상 입찰가: 92,000,000원 (구천2백만원)

이는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 물건의 현황, 경쟁 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 현장 방문 및 전문적인 부동산 컨설팅을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.