나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [35] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35번지, 강일스퀘아 8층 805호에 소재한 오피스텔입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (35)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 805호

* 건물명: 강일스퀘아

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 106,000,000원 (일억 육백만원)

* 토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 토지지분: 4.114758995838609㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

* 건물지분: 26.7305㎡ (약 8.09평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕신용협동조합 (구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 감정평가서 요약 작성일: 2026년 8월 28일

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건이 속한 건물(강일스퀘아)은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 지역입니다.

* 도로 상태: 건물 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사

* 주택임차권 (을2): 장유경 (보증금 80,000,000원, 2025년 3월 14일 말소 예정)

* 임의경매개시결정 (갑3): 구덕신용협동조합

* 가압류 (갑4): 새김해새마을금고

* 인수되는 권리: 권리 신고된 내용 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (물건명세서상 지상권개요 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 장유경

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2023년 12월 22일

* 확정일자: 2023년 11월 24일

* 배당신고일자: 2025년 3월 14일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,211,094,570원

1.3. 상권분석

2.

* 지역 특성: 본건이 소재한 부산 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 교통, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 상권 구성: 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 업무시설, 오피스텔, 주거용 건물 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 유동인구: 사상역은 지하철 2호선 및 부산김해경전철의 환승역이자 버스 터미널과 인접하여 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

* 주변 시설: 괘법초등학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 결과, 본건 건물 및 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육: 괘법초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 도보 거리에 있어 부산 시내외로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역에 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 약 52억 원에 달하여 채권 총액이 매우 높은 편입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대한 중복 사건 또는 공동 담보로 인한 경매 진행은 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 비행안전제6구역(전술), 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있으나, 현황 조사된 임차인 장유경은 대항력이 없고 배당 신고하였으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태도 양호하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 자랑합니다. 권리분석상 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점은 경매 절차 진행 시 주의가 필요하며, 토지이용계획상 일부 제약 사항이 존재한다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 사상역 역세권 입지로 탁월한 교통 편리성.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이한 생활 환경.

* 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 명도 리스크 최소화.

* 소형 오피스텔로 투자 접근성이 상대적으로 용이함.

1.8. 예상 입찰가

2.

현 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산정이 필요합니다. 제공된 정보에는 현재 시장 가격 데이터가 포함되어 있지 않아 정확한 산정은 어렵습니다.

감정가는 106,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

본건의 성공적인 투자를 위해서는 주변 오피스텔의 실제 매매 및 임대 시세, 최근 거래 동향, 공실률 등을 면밀히 조사하여 본 건의 적정 가치를 판단해야 합니다.

인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 시장 조사를 통해 파악된 가치에 기반하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 감정가 수준인 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.