나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [15] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

1.1. 2.교통 상황

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

1.2. 2.임차인 현황

1.2. 3.인수되는 권리

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 및 토지 이용 현황

1.3. 2.주변 상권

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

1.4. 2.교육시설

1.4. 3.혐오시설

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 투자 포인트

1.7. 종합 의견

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (15)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 4층 405호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2백만원 (102,000,000원)

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

건물명은 '강일스퀘아'이며, 건축물대장상 사용승인일은 2018년 10월 12일입니다. 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 15층 규모의 건물 중 4층 405호에 해당합니다. (신 주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38)

1.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 부산 시내 및 김해, 경전철 연계 지역으로의 이동이 매우 수월합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 4,368,000,000원)입니다. 이후 소유권 이전, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 본 매각 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 총 채권액은 5,211,094,570원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2023년 11월 27일

* 확정일자: 2023년 11월 07일

* 배당신고일자: 2025년 03월 25일

* 대항력: 없음

1.2. 3.인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 및 토지 이용 현황

본 건물은 총 15층 규모의 오피스텔(업무시설)로, 총 74개 호실로 구성되어 있습니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있으며, 대체로 등고평탄한 정방형의 토지입니다. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 2.주변 상권

괘법초등학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 주거시설, 상업시설, 숙박시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 사상역 인근의 교통 요지로서 유동인구 및 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 입지입니다. 다양한 편의시설과 상업 시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

단지 주변에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 은행 등)이 다수 존재합니다. 대규모 편의시설(백화점, 대형마트 등) 이용 시에는 인근 지역(서면, 부산역 등)으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 2.교육시설

도보 거리에 괘법초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 또한, 인근에 중학교, 고등학교, 대학교 등 다양한 교육 기관으로의 접근성도 양호합니다.

1.4. 3.혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 방문을 통해 최종적인 판단이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물은 2018년 사용승인을 받았으므로, 현재 시점 기준 건축물의 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 명도 진행 시 절차 상의 불편함이나 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 부산의 주요 교통 허브인 사상역(지하철 2호선, 김해경전철) 역세권에 위치하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 8.09평으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 실용적인 공간입니다.

* 감정가 대비 현재 시세 비교를 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 사상구 지역 개발 계획 수혜에 따른 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 임차인의 대항력도 없어 명도 위험이 낮은 편입니다. 주변 상업 및 생활 인프라가 잘 발달되어 있어 주거 및 사업 운영에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 중복사건, 공동담보 등 특이사항은 경매 진행 시 주의 깊게 살펴야 합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 8.09평)의 오피스텔은 평당 약 1,500만원에서 1,800만원 수준의 거래가를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (출처:)

이에 따라, 본 건의 시장 가치는 약 121,350,000원에서 145,620,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 경쟁이 예상되나, 안전한 낙찰과 수익 확보를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재 파악된 시세 및 정보에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 경쟁 물건 분석, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.