나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [49] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (49)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1104호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 환경 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산 지하철 2호선과 부산김해경전철의 '사상역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다 (권리금액: 4,368,000,000원).

본 경매 절차를 통해 다음 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권

* 김가영의 주택임차권 (보증금 30,000,000원)

* 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정

* 새김해새마을금고의 가압류

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2021-04-12

* 확정일자: 2024-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 임대차보증금의 인수 부담이 없으며, 보증금 전액은 말소될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 사상구 괘법동 일대는 부산의 주요 교통 허브인 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발하게 발달한 지역입니다.

주변에 다수의 오피스텔, 상가, 숙박시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 공실률 감소 및 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히 사상역을 통한 부산 시내 및 김해 지역으로의 뛰어난 접근성은 배후 수요를 넓히는 데 기여합니다.

다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 입주자들의 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 르네시떼, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활, 외식 등 일상생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 괘법초등학교, 사상초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 주변시설: 사상구청, 사상문화원 등 공공시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 물건에 중복사건 및 공동담보라는 특이사항이 있으나, 본건의 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상의 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다. 향후 건축물 관련 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 특히 가로구역별 최고 높이 제한은 신축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 본건과는 무관한 정보로 보입니다. (권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 핵심 입지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔입니다.

뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔)로 공부상 이용 중이며, 11층에 위치하여 조망이나 일조권은 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

다수의 채무가 존재하나, 모두 말소 예정인 권리이므로 권리 분석상 안전한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 사상역 초역세권 입지로 탁월한 교통 편의성.

* 르네시떼, 홈플러스 등 대규모 상업시설 인접으로 풍부한 생활 편의시설.

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적(약 6.46평)으로 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 87,000,000원입니다.

현재 부산 사상구 괘법동 일대의 유사 면적(20평대 초반) 오피스텔 매매 시세는 약 7천만원 후반에서 9천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

본 물건은 11층에 위치하며 사상역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있어, 감정가 수준 또는 그 이상으로도 거래될 가능성이 있습니다.

본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 경매 참여자들의 경쟁 정도를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 75,000,000원에서 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.