나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [47] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1102호 오피스텔 경매

부산광역시 사상구 광장로86번길 38 강일스퀘아, 11층1102호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경100991(부산서부지원 경매5계). 감정가 108,000,000원, 최저가 108,000,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 100991 [47]
소재지	부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1102호
도로명주소	부산광역시 사상구 광장로86번길 38 강일스퀘아, 11층1102호
용도	오피스텔
건물명	강일스퀘아
매각기일	2026.11.03
관할법원	부산서부지원 경매5계 (051-812-1265)
이용제한	비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 방화지구, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역

부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층1102호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.06㎡ (1.23평)
건물면적	26.39㎡ (7.98평)

금액

감정가	108,000,000원
최저가	108,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	10,800,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.11.03	108,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.
건물의 구조: 1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.
이용상태: 일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (47)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1102호

건물명: 강일스퀘아

신주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 (괘법동)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축년도: 2018년 사용승인

1.2. 면적정보

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.063067629391943㎡

건물면적: 26.39㎡ (약 8.00평)

건물지분: 26.3947㎡

1.3. 매각정보

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

사상역 주변은 하루 유동인구가 17만 명에 이르는 유동성이 많은 지역이며, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

소유권보존(갑1), 근저당권(을1), 소유권이전(갑2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4) 등이 등기되어 있으며, 이 중 을1, 을2, 갑3, 갑4는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,201,094,570원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강신욱

보증금: 70,000,000원

차임: 150,000원

전입일자/확정일자: 2018년 10월 31일

배당신고일자: 2024년 12월 19일

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을2)으로 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 위에 명시된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

임차인 강신욱은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주의사항

부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건으로 추가적인 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 소재한 괘법동은 사상구의 중심 지역으로, 사상역을 중심으로 상업, 업무, 교통의 허브 역할을 하고 있습니다.

주변에 대형 마트(이마트, 홈플러스), 쇼핑 시설(르네시떼, 애플아울렛), 영화관(롯데시네마) 등이 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

사상역 주변은 부산 서부권의 관문 역할을 하며, 땅값이 상대적으로 높은 지역입니다.

4.2. 업무시설 입지

본건은 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔로서 업무시설 이용에 적합합니다.

사상역 초역세권에 위치하여 직장인의 접근성이 매우 뛰어나며, 풍부한 유동인구로 인해 상업시설로서의 가치도 높습니다.

11층에 위치하여 조망권이나 채광 면에서 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있습니다.

괘법초등학교는 1982년 개교하였으나, 2026년 3월 1일부로 감전초등학교와 통폐합될 예정입니다.

주변에 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

5.2. 주변 상업/편의시설

이마트, 홈플러스, 르네시떼, 애플아울렛, 롯데시네마 등 대형 상업 및 문화시설이 도보로 이용 가능합니다.

다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.3. 주변 교통시설

지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 버스 정류장 이용도 용이하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부 리스크

현재 등기부상 다수의 채권(근저당, 가압류, 임의경매)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 이용계획상 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

비행안전구역 지정으로 인해 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현황상 오피스텔로 이용 중입니다.

6.3. 기타 리스크

괘법초등학교가 2026년 3월 1일부로 폐교 예정이라는 점은 학군으로서의 가치에는 영향을 줄 수 있습니다.

입찰 전 주변 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다.

사상역을 중심으로 풍부한 유동인구와 생활 편의시설을 갖추고 있어, 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 괘법초등학교의 폐교 예정 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 사상역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 부산 서부권의 핵심 상권에 위치합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 사상구의 중심지로서 직주근접 수요가 높아 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인 및 말소되는 다수의 권리로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 개발 호재: 사상역 일대 개발 및 도시 계획 사업들이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 108,000,000원이며, 건물 면적은 26.39㎡ (약 8평)입니다.

최근 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 2026년 10월 기준 9평형 '괘법동 강일스퀘아'의 매매가는 약 8,760만원으로 파악됩니다.

또한, 2026년 8월 5일 사상샬레(24.24m²) 18평형 매물이 4,600만원에 거래된 기록이 있으며, 이는 평당 약 255만원 수준입니다.

본 물건의 면적이 8평임을 감안하면, 평당 250~300만원 선에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 예상 시세는 약 2,000만원 ~ 2,400만원 (8평 * 250~300만원/평) 수준입니다.

그러나 감정가 108,000,000원은 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

실제 거래되는 '강일스퀘아'의 9평형이 8,760만원에 거래된 점과 8평형 오피스텔임을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

주변의 개발 호재 및 사상역 초역세권이라는 입지 가치를 감안하더라도, 본건의 현재 시장가치를 고려한 예상 입찰가는 감정가(108,000,000원)를 기준으로 하되, 유사 면적의 실거래가 및 매물 시세를 반영하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건이므로, 경매 진행 상황과 경쟁자 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보