나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [4] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층204호 오피스텔 경매

부산광역시 사상구 광장로86번길 38 강일스퀘아, 2층204호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경100991(부산서부지원 경매5계). 감정가 80,000,000원, 최저가 80,000,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 100991 [4]
소재지	부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층204호
도로명주소	부산광역시 사상구 광장로86번길 38 강일스퀘아, 2층204호
용도	오피스텔
건물명	강일스퀘아
매각기일	2026.11.03
관할법원	부산서부지원 경매5계 (051-812-1265)
이용제한	비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 방화지구, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역

부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층204호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	3.29㎡ (0.99평)
건물면적	21.35㎡ (6.46평)

금액

감정가	80,000,000원
최저가	80,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	8,000,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.11.03	80,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.
건물의 구조: 1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.
이용상태: 일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (4)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

* 건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

* 건물명: 강일스퀘아

* 준공일: 2018년

* 총 세대수: 74세대

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

* 본건 위치: 2층 204호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2018-10-25 접수, 4,368,000,000원)

* 본 경매 신청 채권자는 구덕신용협동조합 (2025-02-10 접수, 3,713,000,000원)입니다.

* 새김해새마을금고의 가압류 (2025-05-01 접수, 763,094,570원)도 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 5,131,094,570원입니다.

* 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김용욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-05-18, 대항력 없음.

* 임차인 윤혜진: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정일자 2025-02-17, 배당신고일자 2025-04-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명세서상 지상권 개요가 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 내용이나 입증 자료는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 건물은 사상역 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 다수 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하여 지역 내 수요와 공급이 균형을 이루고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

* 사상역을 중심으로 형성된 상권은 부산 서부 지역의 교통 요지로서, 유동인구가 많아 상업적 가치가 높습니다.

* 인근의 개발 계획이나 신규 상업시설 유치 가능성 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* '괘법초등학교'가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

* 지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 도보 거리에 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 주요 도로망 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

* 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 이용 현황

* 임대 관계는 미상으로, 현재 점유 및 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다. [1-14]

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 사상역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 현재 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 적극적인 권리 분석과 현장 확인을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 투자 가치.

* 신축급 오피스텔(2018년 준공)로 상품성이 우수함.

* 주변 근린생활시설 및 학교 등 풍부한 생활 인프라.

* 경매 감정가 8,000만 원 대비 현 시세 8,760만 원 이상으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 주변 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 8,760만 원 이상으로 판단됩니다. 감정가 8,000만 원은 현 시세보다 다소 낮은 수준이며, 권리관계가 명확하고 낙찰 후 소멸되는 권리만 있어 안전한 편입니다.

따라서, 현 시세와 함께 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 취득세 등을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 7,500만 원 ~ 8,200만 원

* 적극적 접근 시 (시세 반영): 8,500만 원 ~ 9,000만 원

입찰 시에는 해당 물건의 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고, 최근 거래 동향을 추가적으로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보