나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [38] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (38)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.995평)

토지 지분: 3.2870198187778223㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물 지분: 21.3533㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건물명: 강일스퀘아

해당 호수: 9층 903호

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하1층, 지상15층

준공일: 2018년 10월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김창호

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (4,368,000,000원, 말소기준권리, 2018-10-25)

* 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

* 주택임차권: 김창호 (40,000,000원, 말소, 2021-08-27 전입/확정)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (3,713,000,000원, 말소, 2025-02-10, 본 경매 사건)

* 가압류: 새김해새마을금고 (763,094,570원, 말소, 2025-05-01)

등기부채권 총액: 5,171,094,570원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 괘법동 지역은 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

사상역 일대는 서부산권의 교통 허브 역할을 수행하며, 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대규모 쇼핑 시설과도 인접하여 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 및 김해 방면으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 주변에 다수의 편의점, 마트, 식당, 은행 등 근린생활시설이 풍부하게 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

본건 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

채권 총액이 51억 원 이상으로 매우 높은 편입니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로 추가적인 권리관계 복잡성을 내포하고 있습니다.

6.2. 부동산 시장 리스크

최근 부동산 시장 동향 및 지역 내 유사 물건 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다. 감정가 8,400만원 대비 임차인 보증금 4,000만원은 고려해야 할 부분이나, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

6.3. 지역 특성 리스크

토지이용계획 상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등이 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 부산김해경전철이 고가로 지나가는 구간에 대한 주민 반대 사례가 있어, 개발 계획 시 지역 주민들의 의견이 중요하게 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 사상역을 중심으로 잘 갖춰진 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있으며, 괘법초등학교도 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)이나, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 향후 명도 관련 절차를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 사상역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 다양한 상업시설이 밀집된 중심 상업지구에 위치합니다.

* 편리한 생활 인프라: 쇼핑, 식음료, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 권리 총액에도 불구하고, 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 실거래가 및 매물 가격을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 권리 분석 및 주변 시세를 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 84,000,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 간의 해당 지역 오피스텔 실거래가 및 현재 진행 중인 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 분석하는 것이 필요합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (38)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.995평)

토지 지분: 3.2870198187778223㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물 지분: 21.3533㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건물명: 강일스퀘아

해당 호수: 9층 903호

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하1층, 지상15층

준공일: 2018년 10월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김창호

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (4,368,000,000원, 말소기준권리, 2018-10-25)

* 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

* 주택임차권: 김창호 (40,000,000원, 말소, 2021-08-27 전입/확정)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (3,713,000,000원, 말소, 2025-02-10, 본 경매 사건)

* 가압류: 새김해새마을금고 (763,094,570원, 말소, 2025-05-01)

등기부채권 총액: 5,171,094,570원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 괘법동 지역은 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

사상역 일대는 서부산권의 교통 허브 역할을 수행하며, 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대규모 쇼핑 시설과도 인접하여 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 및 김해 방면으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 주변에 다수의 편의점, 마트, 식당, 은행 등 근린생활시설이 풍부하게 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

본건 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

채권 총액이 51억 원 이상으로 매우 높은 편입니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로 추가적인 권리관계 복잡성을 내포하고 있습니다.

6.2. 부동산 시장 리스크

최근 부동산 시장 동향 및 지역 내 유사 물건 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다. 감정가 8,400만원 대비 임차인 보증금 4,000만원은 고려해야 할 부분이나, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

6.3. 지역 특성 리스크

토지이용계획 상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등이 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 부산김해경전철이 고가로 지나가는 구간에 대한 주민 반대 사례가 있어, 개발 계획 시 지역 주민들의 의견이 중요하게 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 사상역을 중심으로 잘 갖춰진 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있으며, 괘법초등학교도 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)이나, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 향후 명도 관련 절차를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 사상역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 다양한 상업시설이 밀집된 중심 상업지구에 위치합니다.

* 편리한 생활 인프라: 쇼핑, 식음료, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 권리 총액에도 불구하고, 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 실거래가 및 매물 가격을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 권리 분석 및 주변 시세를 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 84,000,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 간의 해당 지역 오피스텔 실거래가 및 현재 진행 중인 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 분석하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.