나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [27] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (27)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (구덕신용협동조합)

* 감정가: 104,000,000 원 (1억 4백만원)

* 토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

* 건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 702호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(괘법초등학교), 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당, 2018.10.25)

* 총 채권액: 약 51억 6천 1백만원 (근저당 43.68억 + 임의경매 37.13억 + 가압류 7.63억 등)

* 본 경매 사건의 채권자는 구덕신용협동조합이며, 해당 채권(을3, 임의경매)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 그 외 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 가압류 등 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (전입 2019.01.31)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 320,000원

* 확정일자: 2025.03.20

* 배당신고일자: 2025.03.20

* 주택임차권 등기: 을2 (김시우, 2025.03.31)

3.3. 인수되는 권리 분석

* 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 김 (전입 2019.01.31)은 대항력이 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 따라서 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지로, 오피스텔, 상가, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 괘법초등학교와 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 임대수익

* 제공된 JSON 데이터에는 시세 및 임대 정보가 포함되어 있지 않아, 외부 시세 조사를 통해 파악해야 합니다.

* 사상역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 주변 배후수요와 교통 편의성을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 최근 유사 면적의 오피스텔 매매가는 9천만원에서 1억 1천만원 수준이며, 월세는 보증금 500~1천만원에 월 30~40만원, 전세는 3천만원 수준으로 파악되었습니다. (2024년~2025년 기준)

* 본 건 임차인의 보증금(3천만원) 및 월세(32만원)는 이러한 시세 범위와 유사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 사상역 주변으로 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 단지 인근의 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 괘법초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 사상구 일대 초, 중, 고등학교 및 다양한 교육 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 담보 가치 대비 채무 규모가 크다는 점을 유의해야 합니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

* 본건 주변에 숙박시설 등이 혼재하고 있어, 주거 환경에 민감한 경우 고려가 필요할 수 있습니다. (직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 비행안전제6구역으로 건축 행위에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 집합건물의 특성상 관리비 체납 여부 및 건물 노후도에 따른 수리비 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 공실 발생 위험 및 관리비 부담에 대한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 사상역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 괘법초등학교 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모든 권리는 매각으로 소멸되며 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 권리관계가 명확한 물건입니다.

총 채권액이 감정가 대비 현저히 높다는 점은 시사하는 바가 크나, 이는 경매 절차 진행과는 무관합니다.

최근 시세 조사를 바탕으로 판단할 때, 감정가는 현재 시세 범위 내에 있으며, 경쟁이 치열하지 않다면 시세보다 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산 사상역 및 부산김해경전철 사상역 이용이 편리하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 소형 면적 투자: 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능한 전용면적 26.39㎡(약 7.98평)입니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주변 상업 및 교통 중심지라는 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 파악된 유사 면적 오피스텔의 최근 매매가는 9천만원에서 1억 1천만원 수준입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 상회하는 가격까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 선에서 검토하는 것을 권장합니다.

*본 입찰가는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 추가 시세 조사, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.