나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [40] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (40)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층905호

건물명: 강일스퀘아

신주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 (괘법동)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.114758995838609㎡ (약 1.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 26.73㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.7305㎡ (약 8.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브) 지붕

층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 9층 905호

사용승인일: 2018년 10월 12일

총 세대수: 74호

건물 연면적: 2,861.334㎡

토지 면적: 296.1㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 양호하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

경매 구분상 부동산 임의경매로 진행됩니다.

인수할 보증금은 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 5,000,000원

차임: 370,000원

전입/사업자등록일: 2021년 08월 09일

확정일자: 2021년 08월 09일

배당신고일자: 2025년 03월 13일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 숙박시설 및 기타 상업시설이 다수 분포하고 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 잠재 고객

본 건 오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 인근 사상역을 이용하는 직장인, 지역 내 거주민, 그리고 주변 상업시설 및 학교 종사자들을 잠재적 임차 수요로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있으며, 단지 주변으로 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 풍부합니다.

5.2. 교육 시설

본 건 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 경우 교육 환경 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 중첩되어 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정의 복잡성이나 기일 변경의 가능성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 각종 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 리모델링 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산 사상구 괘법동에 위치한 본 오피스텔은 사상역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 편리성, 풍부한 생활 인프라, 그리고 업무시설로서의 활용 가능성 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 점 또한 장점입니다. 다만, 중복사건이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능

주변 상권 발달로 인한 안정적인 임대 수익 추구

감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 모색

(추가적인 지역 개발 계획과의 연관성 검토 시 투자 가치 상승 가능)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 106,000,000원이며, 인근 유사 오피스텔의 시세 및 본 건물(강일스퀘아)의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 유사 면적의 타 오피스텔이 9,500만원 ~ 109,600,000원 수준의 가격대를 형성하고 있는 점을 감안하였습니다.

인수할 권리가 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 100,000,000원 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 유동적으로 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.