나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [11] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (11)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.606088666548759㎡ (약 1.39평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9223㎡ (약 9.05평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 제반 교통 사정은 양호합니다.

* 건물의 구조

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제4층 제401호입니다.

외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태

공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25 접수, 채권액 4,368,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매물건은 이를 기준으로 권리 분석이 이루어집니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주요 등기 사항

- 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

- 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

- 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-25, 4,368,000,000원)

- 주택임차권: 안서현 (2022-05-30 전입/확정, 2025-03-13 배당신고, 말소 예정)

- 임의경매: 구덕신용협동조합 (2025-02-10, 3,713,000,000원)

- 가압류: 새김해새마을금고 (2025-05-01, 763,094,570원)

* 임차인 현황

- 임차인: 안

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-05-30

- 확정일자: 2022-05-30

- 배당신고일자: 2025-03-13

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력은 없으나, 배당신고일자에 배당신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,251,094,570원

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 상업지구에 위치하고 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 접근성

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 상권 특성

사상역 주변은 부산의 주요 교통 요지 중 하나로, 배후 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

괘법초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액

총 채권액이 52억 5천만원 이상으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 인해 권리 관계 및 경매 절차가 복잡할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 순위에 따라 보증금 회수가 불확실할 경우 낙찰자가 잔여 보증금 부담 여부를 고려해야 할 수 있습니다. (단, 본 건은 배당신고가 이루어져 배당을 통한 회수가 유력시됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 오피스텔 경매 건으로, 사상역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 및 상업 활동 측면에서 우수한 조건입니다. 감정가는 114,000,000원이며, 총 채권액이 52억 5천만원 이상으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 안 씨는 대항력이 없으나 보증금 1억 2천만원을 가지고 있으며, 배당 신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다. 중복사건 및 공동담보 특이사항이 있어 경매 절차의 복잡성을 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 초역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 개발 잠재력

사상 지역은 부산의 주요 교통 및 산업 중심지로서 향후 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성

높은 채권 총액으로 인해 경매에서 유찰될 가능성이 있으며, 감정가 대비 시세가 높을 경우 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 30㎡)의 경우 125,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 현재 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성도 존재하나, 자산 가치를 고려할 때 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 형성될 수 있습니다. 종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 낙찰 후 예상 수익률 등을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.