나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [25] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (25)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘어 6층 605호 (신주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38, 6층 605호)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 106,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.114758995838609㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.7305㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 4,368,000,000원)입니다. 등기부상 을1 근저당권 이하 모든 권리(을2 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4 가압류)는 말소될 예정으로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

*: 강신우

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-15

확정일자: 2023-07-26

배당신고일자: 2025-03-11

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

3.3. 등기부채권 총액

5,211,094,570원

4. 상권분석

본건이 위치한 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 한 복합 상업 및 교통의 중심지입니다.

인근에 괘법초등학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 다세대주택 및 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

사상역은 지하철 2호선과 부산김해경전철이 교차하는 환승역으로, 유동인구가 많아 상권 활성화에 기여합니다.

다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장, 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역' 인접.

* 주변 시설: '괘법초등학교'를 비롯한 교육 시설, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설(상점, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 주변에 대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 사상역 인근 상권을 이용하기 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 절차 및 담보 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 채권의 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역: 상업 활동이 활발한 지역으로 건물 이용에 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

* 방화지구: 화재 예방을 위한 건축 규제가 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률): 오피스텔 용도로는 해당 없음.

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 115m, 최고높이 150m): 향후 건축 시 높이 제한에 영향을 줄 수 있으나, 기존 건물에는 적용되지 않음.

* 상대보호구역 (학교환경위생정화구역): 인근 학교 반경 내 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있으나, 기성 건물에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보임.

* 비행안전제6구역 (전술): 군사 활동 관련 제한 구역으로, 특정 건축 행위나 시설에 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

6.3. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층 건물 내 일부 호실입니다. 외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 일반적인 마감재로 특이사항은 없으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 등 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 유흥 지역 특성상 간접적인 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 접근성이 매우 우수합니다. 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높으며, 현재 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점에서 경매 절차에 대한 세심한 주의가 필요하며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 교통 요지 (사상역) 인접으로 인한 높은 접근성 및 임대 수요 기대.

* 주변 상업 및 생활 편의시설 밀집으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2018년 준공 건물로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 시세 분석이 제한적이므로, 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 반드시 다음과 같은 사항을 고려하여 결정해야 합니다.

* 최근 3~6개월간 해당 지역 오피스텔 실거래가 및 유사 물건 경매 낙찰가 시세 조사.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 관리 상태, 주변 환경 실사.

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 분석.

* 중복사건, 공동담보 등 특수 물건으로 인한 추가적인 리스크 요인 검토.

이러한 시장 조사 및 실사 과정을 거쳐 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가는 현장 조사 및 시세 분석 후 재산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.