나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [33] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35번지에 소재한 강일스퀘아 8층 803호 오피스텔입니다. 본 건은 부산서부지원 2025타경100991 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 3.29㎡(약 0.99평)이며, 건물 면적은 21.35㎡(약 6.46평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 물건 정보 요약

감정가는 84,000,000원이며, 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 도심 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 현황

본 건 토지는 인접 필지와 비교하여 대체로 등고평탄한 정방형의 토지 형태로, 현재 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 주변 도로 및 지역 지구

본 건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 본 건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 후순위 권리)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 본 건 경매(구덕신용협동조합, 갑3) 및 가압류(새김해새마을금고, 갑4), 강제경매(주택도시보증공사, 갑5) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인 윤다운은 보증금 40,000,000원, 차임 180,000원으로 계약하였으며, 2018년 11월 19일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 배당신고일자는 2025년 1월 7일입니다. 제공된 정보에 따르면 임차인 윤다운에게는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)도 별도로 기재된 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 권리관계 총평

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 임의경매, 가압류, 강제경매 등이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권 지역에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 '괘법초등학교'가 위치하고 있으며, 각종 금융기관, 편의시설, 식당 등이 다수 입점해 있어 일대 상권이 활성화되어 있습니다. 사상역을 중심으로 유동인구가 많아 오피스텔로서의 임대수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 은행, 병원, 쇼핑시설, 문화시설 등의 근린생활시설 이용이 용이합니다. 괘법초등학교 등 교육시설도 가까이 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건 물건지인 강일스퀘아 8층 803호 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 사상공업단지가 인근에 위치하고 있어 해당 지역의 전반적인 환경 특성을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적·행정적 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 사항

임차인 윤다운은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비하여 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 사건들의 진행 상황 및 다른 채권자들의 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 사상역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 세부 권리 분석 및 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 인근 역세권 입지로 풍부한 임대수요 기대.

* 부산김해경전철과의 환승으로 김해 지역 접근성도 우수.

* 권리관계 명확 및 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

* 향후 지역 개발 시 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 유사 사례 검색 결과, 부산 사상구 괘법동 지역의 유사 면적(약 20~25㎡) 오피스텔 시세는 80,000,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 84,000,000원으로, 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 본인의 투자 목적에 따라 유연하게 결정해야 하며, 보수적으로 접근하여 88,000,000원을 1차 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.