나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [12] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 402호에 소재합니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 15층 규모의 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 가격정보

토지면적은 4.06㎡ (약 1.23평)이며, 건물면적은 26.39㎡ (약 7.98평)입니다. 감정가는 100,000,000원입니다.

1.3. 매각 정보

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 중복 사건 및 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 강일종합건설주식회사에서 시작되었으며, 이후 김문옥으로 소유권이 이전되었습니다. 채권 최고액 4,368,000,000원의 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사), 채권액 3,713,000,000원의 임의경매(구덕신용협동조합), 채권액 763,094,570원의 가압류(새김해새마을금고) 등이 설정되어 있었습니다. 총 등기부채권액은 5,151,094,570원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 나용안은 보증금 20,000,000원, 차임 490,000원으로 조사되었습니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 06월 24일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리에 대한 기재는 확인되지 않았습니다. 따라서 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 괘법동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 인근에 학교가 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 생활 편의시설

사상역을 중심으로 형성된 상업 지구와 연계되어 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 괘법초등학교가 인근에 있으며, 지하철 및 경전철 역세권에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다방면으로 편리한 접근성을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 될 수 있습니다.

5.2. 특이사항 및 기타 리스크

본 건은 중복 사건이며 공동 담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

6. 투자 포인트

* 사상역 역세권: 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 환승역인 사상역과 인접하여 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 다양한 편의시설 접근성: 학교, 상업 시설, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 하는 소형 평형으로 수요층이 명확합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 높은 수준이나, 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 없음도 긍정적인 요소입니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점, 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

인근 '강일스퀘어' 오피스텔의 경우, 9평형(전용 21.35㎡) 매물이 2026년 10월 기준 8,760만원에 시세가 형성되어 있습니다. 또한, '사상샬레'(200세대, 11년차) 오피스텔의 경우 22m²(약 6.6평) 전용면적의 월세가 36만원, 45.84m²(약 13.8평)의 공시가격이 2026년 1월 기준 6,940만원으로 조사되었습니다. 본 건의 전용면적은 26.39㎡ (약 7.98평)으로, 최근 시세는 평당 약 900만 원~1,050만 원 수준으로 파악됩니다. 이를 감안하면 본 건의 현재 시세는 약 7,200만원 ~ 8,400만원 수준으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가

감정가는 100,000,000원이지만, 현재 시장 시세는 이를 하회하는 수준입니다. 또한, 본 건은 복수의 채무가 존재하고 중복 사건으로 진행되는 만큼, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 미인수, 권리 소멸 등 매수인이 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

예상 입찰가: 6,000만원 ~ 7,500만원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.