나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [22] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (22)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 6층 602호

건물명: 강일스퀘아

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

감정가: 104,000,000원

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층 (해당 물건 6층)

세대수: 총 74호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

새주소로는 부산광역시 사상구 광장로86번길 38에 해당하며, 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 매우 편리한데, 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 도보 거리에 있어 교통 여건이 우수합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 채권 및 채무 관계가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(4,368,000,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건과 관련하여 구덕신용협동조합의 임의경매(3,713,000,000원)와 새김해새마을금고의 가압류(763,094,570원)가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 5,221,094,570원으로 파악됩니다.

임차인 현황:

엄준호 임차인은 90,000,000원의 보증금과 100,000원의 월세를 지급하고 있으며, 2023년 02월 10일에 전입 신고, 2023년 01월 25일에 확정일자를 받았습니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 해당 임차인이 배당받을 보증금이 있다면 매수인이 인수하지 않음을 의미합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 괘법동 일대는 상업지역으로 지정되어 있어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 사상역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 복합 지역의 특성을 보입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하여 향후 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능하며, 방화지구로 지정되어 있어 건축 시 방화 기준을 준수해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 버스 노선도 다양하여 부산 시내 곳곳으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 괘법초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 건물시설: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 공동현관문 설비, 주차타워, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 채권 설정 및 높은 총 채권액: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 대규모 근저당 및 구덕신용협동조합의 임의경매 등 설정된 채권 총액이 매우 높아 채무 관계가 복잡하고 재정적 부담이 큰 상황입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보로 인한 추가적인 법적 절차나 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대관계 미상: 해당 호실 외 다른 호실들의 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 공실 위험이나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사상역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 주변 상권을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 일정 부분 있는 것으로 판단됩니다. 건물 자체도 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

하지만, 매우 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점에서 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력은 없으나, 보증금 9천만원을 확인해야 합니다.

향후 건물 가치 상승 가능성보다는 현 시세 및 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 및 명도 관련 전문가의 도움이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 환승역인 사상역과 인접하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 원룸/소형 오피스텔의 꾸준한 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.

* 주변 개발 및 상권 활성화: 사상역 일대는 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 104,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 오피스텔이 8천만원대부터 1억 2천만원대까지 거래되는 것을 확인할 수 있습니다. (예: 괘법동 강일스퀘아 9평형 매매가 8,760만원)

임차인 엄준호 씨가 9천만원의 보증금을 지급한 점을 고려하면, 시세는 최소 9천만원 이상으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 임차인 보증금, 그리고 최근 시세 추이를 종합적으로 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 본 물건은 채권 총액이 매우 높고 권리 관계가 복잡하므로, 철저한 권리 분석과 명도 가능성을 사전에 면밀히 검토하신 후 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 인수되는 보증금은 없으나, 임차인이 배당을 제대로 받지 못할 경우 명도 과정에서의 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.