나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [5] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 100,000,000원

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층205호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.114758995838609㎡ (약 1.24평)

건물면적: 26.73㎡ (약 8.08평)

건물지분: 26.7305㎡ (약 8.08평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건

건축년도: 사용 승인일 2018년 10월 12일

총 세대수: 74호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리 관계

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25 접수)

채권총액: 5,131,094,570원 (등기부채권 총액 기준)

등기상 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (강일종합건설주식회사)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 소유권이전 (김문옥)

* 임의경매 (구덕신용협동조합) - 본건 경매 개시

* 가압류 (새김해새마을금고)

3.2. 임차인 현황

임차인: 신예진

보증금: 5,000,000원

차임: 590,000원

전입일자(사업일자): 2020-08-10

확정일자: 2020-08-10

배당신고일자: 2025-03-20

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 말소기준권리 이하 모든 권리와 함께 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당권(2018-10-25)보다 후순위인 임의경매 개시 결정 등기(2025-02-10) 및 가압류(2025-05-01)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 신예진은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (단, '지상권개요'만 명시되어 있어 추가 확인 필요).

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부산 사상구 괘법동, '괘법초등학교' 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 특성

사상역 역세권이라는 장점을 바탕으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다. 주변의 다양한 상업시설은 거주자 및 이용객의 편의성을 높여주며, 업무시설(오피스텔)로서의 상업적 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 괘법초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며 잔금 납부 및 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

채권 총액(5,131,094,570원)이 감정가(100,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 낙찰가 산정 시 경쟁으로 인한 상승 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. (다만, 임차인 신예진 정보가 제공되었고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

오피스텔의 경우, 지역 내 공급 과잉 시 공실률 증가 및 임대 수익률 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 오피스텔로, 사상역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달되어 있으며, 권리 관계상 인수할 부담이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 주변 상업지구 발달로 인한 임대 수익 기대 가능.

* 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 용이.

* 비교적 최근 건축(2018년)으로 건물 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 투자 수익률을 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 추가적인 시장 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.