나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [32] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (32)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층802호

용도: 오피스텔

건물면적: 26.39㎡ (약 8.00평) (전용면적)

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평) (토지지분)

감정가: 104,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 함께 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하고 있어 제반 교통 사정은 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (4,368,000,000원) (말소기준권리)

* 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

* 주택임차권: 김율리 (80,000,000원, 전입 2021-09-03, 확정 2021-08-17) (말소 예정)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (3,713,000,000원) (2025타경100991) (말소 예정)

* 가압류: 새김해새마을금고 (763,094,570원) (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 5,211,094,570원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결론: 말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리 부담은 없어 보입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 강일스퀘아 주변에는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 사상역 인근으로 상업 및 업무 기능이 활발합니다.

유사 물건 시세:

* 2023년 10월 기준, 부산 사상구 괘법동 일대 오피스텔 매매가는 전용면적 20-30㎡ 기준으로 9천만 원 ~ 1억 2천만 원 선에서 형성되어 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_1]

* 임대 시세는 보증금 1천만 원, 월세 50만 원 ~ 70만 원 수준으로 파악됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_2]

* 본건의 감정가는 104,000,000원이며, 건물 면적이 26.39㎡임을 고려할 때, 유사 면적대의 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 괘법초등학교가 인근에 있으며, 사상역 주변으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 및 다세대주택, 숙박시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 없습니다. [cite: SEARCH_RESULT_3]

건축물 관련 법규: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

공실률: 사상구 일대 오피스텔 공실률은 지역 경제 상황 및 신규 공급 물량에 따라 변동될 수 있습니다. 최근 데이터에 따르면 약 5~10% 수준으로 추정됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_4]

중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 주요 교통 요지인 사상역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 주변 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권으로 뛰어난 교통 편의성.

* 주변 상업 및 편의시설 밀집으로 인한 높은 생활 만족도.

* 업무시설(오피스텔)로서의 안정적인 임대 수요 기대.

* 감정가가 현재 시세와 유사한 수준으로, 급매 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 104,000,000원

* 현재 시세 분석:

* 동일 면적대(20-30㎡) 오피스텔 매매가: 90,000,000원 ~ 120,000,000원 [cite: SEARCH_RESULT_1]

* 해당 건물(강일스퀘아) 임대 시세: 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원 ~ 700,000원 [cite: SEARCH_RESULT_2]

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (임차인 김율리는 대항력이 없으며, 주택임차권 말소 예정)

* 투자 분석: 감정가 104,000,000원은 유사 시세 범위 내에 있으며, 인수 보증금이 없어 투자 매력도가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 시세, 경매 시장 상황, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하인 95,000,000원 ~ 102,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.