나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [7] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (7)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층302호

* 건물명: 강일스퀘아

* 구분: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 100,000,000원 (1억원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

* 토지 지분: 4.063067629391943㎡

* 건물면적: 26.39㎡ (약 8.00평) (전용면적)

* 건물 지분: 26.3947㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액: 5,211,094,570원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 명시적인 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정철 (이 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2023-10-27

* 확정일자: 2023-10-04

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을2, 2025-03-14 접수, 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계의 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 사상역을 중심으로 한 교통 요지로서, 유동 인구가 많아 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 인접해 있어 이용 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 내 상권

* 강일스퀘어는 오피스텔 및 근린생활시설로 구성된 복합건물입니다.

* 본건(3층 302호)은 업무시설(오피스텔)로 사용 중이며, 유사한 용도의 다수 호실이 존재합니다.

* 동일 건물 내 경쟁 또한 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 부산 서부경찰서, 사상구청 등 공공기관 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 괘법초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 시설

* 본 건물은 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차타워 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

* 등기부채권 총액이 5,211,094,570원으로, 본건 감정가(1억원)에 비해 현저히 높아 채권 회수 및 경매 절차에 복잡성이 예상됩니다.

* 이는 권리 분석 및 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 중복 사건 및 공동 담보

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 다른 공동 담보 물건의 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 이러한 규제 사항은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 관련 법규(군사기지 및 군사시설 보호법 등)를 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 임대차 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 이 의 대항력이 없는 점, 보증금 인수 의무가 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 실제 점유 현황 및 명도 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 사상구의 주요 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성은 매우 우수합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있으며, 건물 자체의 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 그러나 52억 원이 넘는 과도한 채무 총액과 중복 사건, 공동 담보 등의 특이사항은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 문제는 별도 확인이 필요합니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건은 입지적 장점은 있으나 높은 채무 부담과 권리 관계의 복잡성으로 인해 투자 결정 시 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 교통 요지: 사상역(2호선, 부산김해경전철) 도보 거리, 부산 시내 및 인근 지역 접근성 탁월.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 근린생활시설, 상업 시설, 학교 등 이용 편리.

* 소형 투자 상품: 26.39㎡(약 8평)의 전용면적으로 1~2인 가구 임대 수요에 적합.

* 비교적 낮은 감정가: 1억원으로 책정된 감정가는 소형 오피스텔임을 감안할 때 접근 가능한 수준.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 100,000,000원 (1억원)입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵고, 특히 52억 원이 넘는 과도한 채무 총액은 본 건의 가치를 평가하는 데 복합적인 영향을 미칩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰 시도를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 과도한 채무와 복잡한 권리 관계, 중복 사건 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 하며, 본 건의 실제 현황(공실 여부, 관리 상태, 명도 가능성 등)을 철저히 확인한 후 결정해야 합니다.

* 상기 정보와 일반적인 경매 접근 방식을 종합적으로 고려할 때, 예상 시도 가능 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 시도 가능 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.