나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [31] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (31)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 118,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35, 강일스퀘아 8층 801호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층 건물 내 8층 801호

사용승인일: 2018년 10월 12일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.606088666548759㎡ (약 1.39평)

건물전용면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물공급면적: (제공되지 않음, 통상 전용면적 + 공용면적의 일부)

총 연면적: 2861.33㎡ (약 865.63평)

대지 면적: 296.1㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함. 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접하여 제반 교통 사정은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기사항 요약

소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (금4,368,000,000원, 2018-10-25, 말소)

소유권이전: 김문옥 (2018-12-28, 매매)

주택임차권: 김종주 (금120,000,000원, 2025-03-21, 말소)

임의경매: 구덕신용협동조합 (3,713,000,000원, 2025-02-10, 말소)

가압류: 새김해새마을금고 (금763,094,570원, 2025-05-01, 말소)

등기부채권 총액: 5,251,094,570원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2024-06-10

확정일자: 2024-05-13

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원 (등기사항 및 임차인 대항력 없음 확인)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 교통 편의성

사상역을 중심으로 한 사상구의 교통 요지로, 대중교통 이용이 매우 편리하여 유동인구 확보에 유리한 입지임.

4.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

괘법초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 접근성이 좋음.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 기타

오피스텔로서 주거 및 업무 병행이 가능한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요함.

6.2. 임대 관계 미확인

물건 보고서 상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 확인됩니다. 해당 임차인 외 다른 임대차 관계의 존재 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 사상역 역세권의 이점을 가지고 있음. 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 주거 및 업무용으로 활용 가능함. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 입찰이 가능하나, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항이 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

사상역(2호선, 김해경전철) 인접으로 뛰어난 교통 접근성을 확보하고 있어 임대 수요 확보에 유리함.

8.2. 권리관계 명확

말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

8.3. 도심 접근성

사상구는 부산의 주요 교통 및 상업 중심지 중 하나로, 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산 사상구 괘법동 일대 유사 오피스텔의 최근 매매 및 임대 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 29.92㎡)의 경우 평균 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 118,000,000원은 현재 시세 하단부에 위치하나, 급매 또는 특수 물건임을 감안할 때 일부 가치 상승 여지가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원임을 고려하고, 현재 시세 및 법원 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 118,000,000원 ~ 130,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 낙찰 가능성, 경쟁 구도, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.