나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [24] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경100991 (24)

1.2. 소재지

부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 604호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

84,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.10. 주의사항

해당 없음

1.11. 특수물건정보

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건축물대장 및 건축물표제부에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하 1층, 지상 15층 규모의 집합건물입니다. 외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 2018년 10월 사용승인이 완료되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 강일종합건설주식회사 명의로 2018년 10월 25일 접수되었습니다. 이후 소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 경매개시결정된 구덕신용협동조합의 임의경매(2025타경100991)와 새김해새마을금고의 가압류, 성대흥의 주택임차권 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,146,094,570원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성대흥

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2021-07-01

* 확정일자: 2024-03-20

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 없음

성대흥 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 즉, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 총 채무액

감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 등기부상 인수되는 권리 없이 말끔하게 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이므로 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 부산 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 업무, 상업, 교통 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 상업 시설이 다수 위치하고 있어 유동인구가 많고, 이에 따른 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교육시설: 괘법초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 부산 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역, 시내버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관(은행), 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물명: 강일스퀘아

* 준공년도: 2018년 10월 (사용승인일 기준)

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 호수: 74호

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

성대흥 임차인은 대항력이 없어 낙찰 시 보증금을 인수하지 않으나, 이사 과정에서 명도 저항 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 주변 환경

사상구 괘법동 일대 지역주택조합 추진 시 주변 혐오시설 유무 등을 확인하라는 공고가 있는 것으로 보아, 잠재적인 혐오시설 존재 가능성을 염두에 두고 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 해당 물건지 바로 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 604호는 사상역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태도 양호한 편이며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 명도 과정에서 발생할 수 있는 사소한 변수는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 교통 요지: 부산의 주요 교통 허브인 사상역이 인접하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요에 적합한 전용면적 21.35㎡(약 6.46평)으로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 21.35㎡(약 6.46평)입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 조사 결과, 2026년 상반기 기준 19~27㎡(약 6~8평) 오피스텔의 실거래가가 약 7,500만원에서 10,000만원 사이에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 2018년 준공된 건물이라는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 8,400만원은 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 산정 근거

인수 보증금 합계가 0원이며, 채권 총액이 높다는 점을 감안할 때, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행될 것이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 제안 입찰가

감정가 84,000,000원을 기준으로, 최소 84,000,000원 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 경쟁률 및 현장 상황에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.