나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [59] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (59)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층1303호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (2025타경100991 임의경매 개시 결정)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 교통 환경이 매우 양호합니다.

북서측으로는 약 8m, 북동측으로는 약 7m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시 없음)

인수 가능한 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 한도원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입/사업일자: 2021-08-28

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (갑1, 2018-10-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 2018-10-25, 말소기준권리)

* 소유권이전: 김문옥 (갑2, 2018-12-28)

* 주택임차권: 한도원 (을2, 2025-03-04, 말소 예정)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (갑3, 2025-02-10, 말소 예정)

* 가압류: 새김해새마을금고 (갑4, 2025-05-01, 말소 예정)

총 등기부채권액: 5,151,094,570원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괘법동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 상가 등 다양한 용도의 건축물이 밀집한 지역입니다.

특히 사상역 인근으로 상업 시설이 발달해 있어 유동인구가 많고, 각종 근린생활시설 및 숙박시설이 분포하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

사상구는 부산의 주요 교통 허브 중 하나로, 다양한 기업체 및 산업단지가 위치해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편리한 교통 환경을 바탕으로 부산 시내 어느 곳으로든 이동이 용이합니다.

주변에 괘법초등학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 주변에 숙박시설 등이 혼재하여 주거 환경에 민감한 경우 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 한도원의 경우 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원은 인수되지 않으나, 배당 여부에 따라 변수가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동의 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가는 8,700만원으로, 건물 면적 21.35㎡(약 6.46평) 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

다만, 상당한 규모의 채권 총액과 중복, 공동담보 물건이라는 점에서 경매 진행 과정을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

현재까지 파악된 바로는 인수되는 임차 보증금은 없으나, 낙찰 후 잔금 납부 시까지 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 사상역 초역세권 오피스텔로 풍부한 임대 수요 기대.

* 넓은 도로 접근성과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라.

* 합리적인 감정가 대비 넓은 건물 면적.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,700만원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

하지만, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

본 물건의 경우, 총 등기부채권액이 51억원 이상으로 매우 크다는 점을 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없다고 가정하고, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 70% 수준인 약 60,900,000원부터 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 매물 정보를 추가적으로 조사하고, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.