나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [8] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경100991 (8)

소재지

부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층303호 (집합건축물대장상 13층 1303호)

토지면적

3. 29㎡ (약 0.99평)

건물면적

21. 35㎡ (약 6.46평) (전용면적 기준)

용도

업무시설 (오피스텔)

감정가

81,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸예정 권리

매각으로 인해 소유권이전(갑2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4) 등 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 03월 10일

* 확정일자: 2024년 03월 20일

* 배당신고일자: 2025년 05월 01일

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어질 것으로 예상됩니다. (참고: 대항력 있는 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우, 금액 미상 여부와 관계없이 각별한 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업 및 업무시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 풍부하게 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 유동인구 및 잠재 고객

사상역은 부산 지하철 2호선과 부산김해경전철이 교차하는 주요 교통 허브로서, 높은 유동인구를 확보하고 있습니다. 이는 본 물건의 임대 수익 잠재력에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 및 교통

괘법초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한 사상역을 통한 편리한 대중교통망은 지역 내 이동뿐만 아니라 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성을 크게 향상시킵니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이로 인해 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 채권자 간의 복잡한 권리관계로 인한 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본 물건의 토지는 비행안전제6구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 이용과 관련하여 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 지역 특성

사상구는 역사적으로 공업 지역의 특성도 일부 가지고 있습니다. 따라서 지역 전체의 환경이나 소음, 이미지 등에 민감한 투자자라면 이 점을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사상역이라는 탁월한 교통망을 중심으로 한 역세권에 위치하며, 2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 창출에도 유리할 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 지역적 특성에 따른 고려 사항은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 사상역 역세권으로 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 안정적인 수요: 역세권 및 상업지구 내 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 현재 파악되는 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 가격적인 메리트가 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(전용 20~30㎡) 및 입지의 오피스텔 시세는 현재 90,000,000원에서 100,000,000원 범위로 파악됩니다.

주변 오피스텔의 월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 40만원~50만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가: 81,000,000원

현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 90,000,000원 내외로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다.

적정 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.