나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [52] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (52)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23 평)

건물면적: 26.39㎡ (약 7.98 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2.2. 건물 정보

건축물명: 강일스퀘아

층수: 지하 1층, 지상 15층

본건 위치: 12층 1202호

사용승인일: 2018년 10월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕

외벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시창 구조

2.3. 토지 정보

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역

토지 형상 및 이용상태: 인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 지역 분석

괘법동은 사상구의 중심 상업 및 교통 요지로, 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

이후 접수된 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (갑1, 2018-10-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 2018-10-25, 4,368,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 김문옥 (갑2, 2018-12-28, 매매)

* 주택임차권: 최은지 (을2, 2025-03-25, 80,000,000원, 2023-10-13 전입, 2023-09-25 확정, 말소)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (갑3, 2025-02-10, 3,713,000,000원, 부산지방법원 서부지원 2025타경100991, 말소)

* 가압류: 새김해새마을금고 (갑4, 2025-05-01, 763,094,570원, 창원지방법원 2025카단11239, 말소)

총 등기부채권액: 5,211,094,570원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 최은지

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-13

* 확정일자: 2023-09-25

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

4.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 금융, 문화 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 대형마트, 백화점(예정), 병원, 은행, 관공서 등이 근거리에 위치하며, 각종 프랜차이즈 및 개인 상점들이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

5.2. 배후수요

주변의 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 다수의 오피스텔이 배후수요를 형성하고 있으며, 사상구청 등 공공기관 및 인근 산업단지의 직장인 수요도 흡수할 수 있는 입지입니다.

5.3. 상권 전망

사상 지역 개발 계획(예: 서부산 유통지구, 사상 스마트시티 등)과 맞물려 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 재래시장 이용 가능

* 금융: 다수 은행 지점 및 ATM 근접

* 병원: 종합병원 및 개인 병원 등 의료시설 접근 용이

6.2. 교육시설

* 괘법초등학교, 사상초등학교, 사상중학교, 덕포여중 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6.3. 공공시설

* 사상구청, 사상경찰서 등 행정기관이 가까이 위치하여 행정 업무 처리 편리

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건 및 공동담보

본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7.2. 임대 관계 미상

본건의 전체적인 임대 관계는 파악되지 않아, 추가적인 점유자나 미상 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 법적 제한 사항

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)(6구역)에 해당하여 건축물의 높이 등 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 괘법동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 사상역을 중심으로 한 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 교육 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 권리가 없는 명확한 물건입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

전반적으로 입지, 교통, 주변 환경 등을 고려했을 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 더블 역세권 (부산지하철 2호선, 부산김해경전철 사상역) 초역세권 입지

* 괘법동 중심상업지역 내 위치하여 풍부한 생활 및 편의 인프라

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정인 권리분석 상 안전한 물건

* 인근 개발 계획과 맞물린 미래 가치 상승 잠재력

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(26.39㎡)의 오피스텔 매매가는 현재 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

본건은 인수되는 임차보증금이 없고, 권리관계가 명확하므로 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 중복사건 및 공동담보 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.