나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [51] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (51)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1201호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.606088666548759㎡ (약 1.39평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9223㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축년도: 2017년 (준공일 기준)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 3.도로 상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 건물 및 시설

1.3. 1.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브) 지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제12층 제1201호입니다.

외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

1.3. 2.이용 상태

공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용 중이며, 현재 임차인이 거주 중입니다.

1.3. 3.설비 내역

위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차 타워 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부현황

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2018.10.25. 접수, 4,368,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

구덕신용협동조합의 임의경매(2025.02.10. 접수)가 말소기준권리이며, 이 외 주택임차권(이민혁, 2025.03.25. 말소) 및 가압류(새김해새마을금고, 2025.05.01. 말소)도 모두 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,251,094,570원입니다.

1.4. 2.임차인 현황

임차인: 이민혁

보증금: 120,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2023-01-04

확정일자: 2022-12-01

배당신고일자: 2025-03-25

대항력: 없음

비고:

1.4. 3.인수되는 권리

본 물건은 임의경매로 진행되어 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

임차인 이민혁은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.5. 상권분석

1.5. 1.지역 특성

본 건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

1.5. 2.업무시설로서의 가치

오피스텔로서 업무시설 수요가 꾸준하며, 교통의 요지인 사상역 인근에 위치하여 임차인 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육시설

인근에 괘법초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 2.편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 3.대중교통

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 및 다수의 버스 노선이 있어 부산 시내 및 김해 등 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.채무 총액

등기부상 총 채무액이 약 52억 5천만원으로 감정가 1억 2천 3백만원에 비해 현저히 높아, 경매 진행 및 낙찰가율에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 채권자(구덕신용협동조합)가 직접 낙찰받거나 유찰될 가능성도 있습니다.

1.7. 2.중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 진행된다는 점은 해당 물건 외 다른 채권자 또는 담보물이 존재할 수 있음을 시사합니다. 추가적인 권리 관계나 채무 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 3.토지이용 제한

가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 높이 150m), 비행안전제6구역 등 일부 건축 및 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 4.임대 관계

"기타참고사항"에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. (비록 이민혁 임차인이 명시되어 있으나, 추가적인 임대 관계가 있을 수 있음을 의미할 수 있습니다.)

1.7. 5.혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 괘법초등학교 및 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 파악되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 사상역이라는 우수한 교통 요지에 위치한 오피스텔로, 생활 편의 시설과 교육 시설이 인접해 있어 주거 및 업무용으로 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수되는 권리 또한 없는 점은 긍정적입니다.

그러나, 막대한 채무 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 불확실성을 높이는 요소입니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 탁월한 교통 여건: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 이용이 편리하여 투자 및 실거주 가치가 높음.

* 활성화된 상권: 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 많아 임차 수요가 풍부함.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인이므로 명도 부담이 적음.

* 오피스텔 수요: 업무시설로서의 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 123,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사한 면적의 오피스텔이 대략 130,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 말소되는 권리만 존재하여 실질적인 부동산 가치 대비 입찰가 산정이 가능합니다.

막대한 채무 총액으로 인한 경매 절차의 불확실성을 고려할 때, 감정가 수준인 123,000,000원에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향을 파악하며 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

투자 수익률, 재매각 가능성 등을 종합적으로 고려하여 123,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 전 최종 시세 변동 및 권리 변동 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.