나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [44] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (44)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1004호

신주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 (괘법동)

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 1평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일자: 2018년 10월 12일 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 15층 중 10층 1004호

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호합니다.

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매개시 원인: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 이재혁

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2023년 02월 21일

* 배당신고일자: 2025년 03월 12일

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주의사항: 물건명세서 작성일은 2026년 08월 28일입니다.

4. 상권분석

입지: 부산의 주요 교통 요충지인 사상역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어납니다.

주변 시설: 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 학교(괘법초등학교), 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

잠재력: 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 건물 내 및 주변에 이마트에브리데이, 은행, 다양한 상가, 식당, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 괘법초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역에 속해 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 관련 권리 관계 확인 및 추가적인 법적 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다. (등기부등본 및 관련 서류 면밀히 검토 필요)

토지이용계획상의 제한: 비행안전구역(6구역)에 속해 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 지정되어 있습니다.

향후 명도: 현재 임차인의 대항력은 없으나, 임대 관계에 대한 상세 정보(퇴거 시점, 협의 필요성 등)는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 오피스텔로서, 사상역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최근인 2018년에 사용 승인되어 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 중복 사건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 현재 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수는 충분히 검토해야 합니다.

적정 가격 산정 및 권리 관계에 대한 철저한 분석을 통해 합리적인 입찰이 가능하다면, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권의 확실한 가치: 사상역(2호선, 경전철)을 도보로 이용 가능한 입지는 높은 임대 수요와 투자가치를 보장합니다.

지역 내 탄탄한 배후 수요: 주변에 주거 시설, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 회전율을 기대할 수 있습니다.

신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 부담이 적고 선호도가 높습니다.

일괄 매각을 통한 안정성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 분쟁이나 추가적인 토지 관련 이슈가 발생할 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 강일스퀘어 오피스텔 매매가는 현재 95,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가가 현재 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가인 87,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시세 상승 가능성과 낙찰 후 명도 비용, 취득세 등을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

합리적인 투자 관점에서, 90,000,000원에서 98,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 중복 사건으로 인한 권리 관계의 복잡성 및 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.