나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [34] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (34)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 804호 (도로명 주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

* 토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

* 건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

* 건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통:

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있으며, 부산 도시철도 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25 접수)이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-25, 말소기준)

* 소유권 이전: 김문옥 (2018-12-28)

* 주택임차권: 김태희 (2024-12-13 말소)

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2018-12-14

* 확정일자: 2018-12-14

* 비고: 대항력이 없음. (말소기준권리보다 전입일자가 늦어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2025-02-10 접수, 말소예정)

* 가압류: 새김해새마을금고 (2025-05-01 접수, 말소예정)

* 총 채무액: 5,201,094,570원 (본 건에 설정된 총 채권액)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 김태희는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 형성된 지역으로, 교통의 요지이자 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 주변에 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요와 유동인구를 확보하고 있음.

* 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중인 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형으로, 안정적인 건물 관리가 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 괘법초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 편의시설: 주변 상업지역 내 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 시설: 본 건물인 강일스퀘아는 철근콘크리트 구조의 지상 15층, 지하 1층 건물로, 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으며, 현재도 해당 용도로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권자가 얽혀 있어 경매 진행 과정이 복잡할 수 있으며, 채권 간 우선순위 및 인수 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 높은 총 채권액: 52억 원을 상회하는 총 채권액은 본 건의 낙찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있으나, 채권액 대비 감정가 및 시세를 고려한 전략적 접근이 요구됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법적 규제가 존재함. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 사상공단 지역의 특성상 일부 공업 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 핵심 상권인 사상역 인근에 위치한 강일스퀘아 오피스텔로, 탁월한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 높은 임대 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있게 책정되었을 가능성이 있습니다. 임차인 김태희는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점 또한 긍정적인 요인입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보와 같은 복잡한 권리 관계, 높은 총 채권액, 그리고 다양한 토지이용 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 사상역 역세권이라는 지리적 이점으로 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 임대 수익이 기대됨.

* 안정적 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 공실 위험이 낮음.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들고 즉시 임대 가능.

* 시세 차익 잠재력: 현 시세 대비 경쟁력 있는 감정가는 시세 차익을 통한 투자 수익률 증대에 기여할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 21.35㎡ (약 6.46평)의 오피스텔임.

* 부산 사상구 괘법동 지역의 유사 면적 오피스텔 실거래가 및 현재 매물 시세를 조사한 결과, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준에서 거래되거나 호가가 형성되어 있음. (시세 조사 기반 가정)

* 본 건의 감정가 84,000,000원은 현재 시장 가격 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단되며, 이는 투자자에게 시세 차익 확보의 기회를 제공할 수 있음.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담을 덜 수 있음.

* 경쟁 상황, 유찰 횟수, 채권자들의 진행 의지 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됨.

* 보수적으로 접근한다면 85,000,000원 수준부터 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 경쟁이 치열할 경우 95,000,000원까지 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있음.

* 종합적인 분석을 바탕으로 한 권유 입찰가는 88,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.