나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [9] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 304호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 부산서부지원 2025타경100991 (9)이며, 감정가는 81,000,000원입니다. 토지 면적은 3.29㎡ (약 0.99평)이며, 건물 면적은 21.35㎡ (약 6.46평)입니다. 본 건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 노폭 약 8m, 북동측으로는 노폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (4,368,000,000원)입니다.

등기부상 소유권보존은 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)이며, 소유권이전은 김문옥 (2018-12-28)입니다.

임차인 유지혜 씨는 2020년 10월 26일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원입니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

경매 신청 채권자는 구덕신용협동조합 (2025-02-10)이며, 권리 금액은 3,713,000,000원입니다.

이 외에 새김해새마을금고의 가압류 (763,094,570원, 2025-05-01)가 있습니다.

총 등기부채권 금액은 5,211,094,570원입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 말소될 예정이며, 임차인 유지혜 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다. 사상역은 지하철 2호선과 부산김해경전철이 교차하는 교통의 요지로서, 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 이러한 입지적 강점은 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 사상역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 지하철 2호선과 부산김해경전철을 이용하면 부산 시내 및 김해 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 괘법초등학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며, 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 정보는 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 추후 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동, 사상역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다. 사상역 주변의 지속적인 개발 가능성과 풍부한 배후 수요는 향후 부동산 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 복수의 채권 및 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성을 염두에 두어야 합니다. 감정가 대비 상당한 금액의 채권이 설정되어 있으나, 이는 경매를 통한 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

* 사상역 (지하철 2호선, 부산김해경전철) 초역세권의 탁월한 교통망.

* 부산 서부권의 주요 거점 지역으로, 지속적인 상권 발달 및 임대 수요 기대.

* 오피스텔이라는 상품 특성상 소액 투자 접근 가능성.

* 다양한 근린생활시설 및 편의시설 인접으로 높은 주거 및 업무 편의성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다.

권리분석 결과, 임차인 유지혜 씨의 보증금 80,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아 인수 보증금은 0원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 부산 사상구 괘법동 일대의 오피스텔은 면적 및 연식에 따라 다양하게 분포되어 있습니다. 예를 들어, '사상샬레'와 같은 인근 오피스텔의 경우, 면적에 따라 월세 및 매매 가격이 상이하게 나타납니다. '괘법동 카멜롯레드' 역시 유사한 지역 내 오피스텔로, 다양한 면적과 가격대가 확인됩니다. 또한, '사상역경보센트리안2차' 오피스텔 경매 사례에서는 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 보이기도 했습니다. '강일스퀘아' 자체의 시세 정보도 확인되고 있어, 해당 건물의 층수, 향, 관리 상태 등을 고려한 구체적인 시세 파악이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 감정가가 8,100만원으로 제시되었고, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점, 채권 총액이 매우 높아 소멸될 권리가 많아 보이는 점을 감안할 때, 시장 상황과 본 물건의 상태를 면밀히 조사한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

통상적으로 오피스텔의 경우 감정가의 80%~100% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 본 건의 경우, 감정가 8,100만원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실제 거래가 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다. 따라서, 예상 입찰가 범위는 65,000,000원에서 81,000,000원 사이에서 신중하게 고려할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.