나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [41] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (41)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1001호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.606088666548759㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.9223㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕신용협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 북동측 인근에 괘법초등학교가 있고, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 제반 교통 사정은 양호함.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-10-25 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 차원지

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2020-12-30

* 확정일자: 2020-11-27

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 변제받을 예정임.

* 등기부채권 총액: 5,251,094,570원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않음.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 괘법동은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권임. 괘법초등학교가 인근에 위치함.

* 교통 편의성: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 및 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 높음. (검색 결과: 편의점, 마트, 식당 등 다양한 상업시설이 위치함)

* 교육시설: 괘법초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 추가적인 권리 관계나 채권자들의 움직임에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 주변에 주거, 상업, 숙박 시설 등이 혼재되어 있어, 향후 개발 계획이나 환경 변화에 따른 소음, 교통량 변화 등의 영향이 있을 수 있음.

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 이용 시 건축법상 높이 제한(최고 150m) 등의 규제를 받을 수 있음.

* 임차인 차원지는 대항력이 없으나, 전입일자 및 배당 신고일자를 고려하여 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 사상역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있음. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 특수성과 높은 채권 총액은 신중한 접근이 요구됨. 감정가 1억 2,300만원 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권 오피스텔로, 직장인 및 유동인구 배후 수요가 풍부하여 임대 수익 기대 가능.

* 인근에 대중교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 본건은 전용면적 약 9.05평(29.92㎡)의 오피스텔로, 감정가는 123,000,000원임.

* 인근 부동산 정보를 종합해 볼 때, 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 오피스텔의 경우 9평형(전용 21.35㎡ 기준)이 2026년 10월 기준으로 약 8,760만원에 매매된 사례가 있음. 또한, 유사한 주상복합 건물인 괘법동 파크블루11차의 경우 29㎡(약 8.7평) 전세 실거래가가 2025년 12월 31일 7,300만원으로 기록되어 있음.

* 강일스퀘아 건물 자체는 2018년에 준공되었으며, 9평형(전용 21.35㎡) 기준 매매 시세가 약 8,760만원 수준인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 2,300만원은 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 다만, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 경우, 최소 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 현 시세와 비교했을 때 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 현 시세를 고려하여 약 8,500만원 ~ 10,000만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함. 이는 주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.