나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [20] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (20)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층505호

물건 종류: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 건물 정보

건축 연도: 2018년 10월 사용승인

구조: 철근콘크리트 구조

층수: 지하 1층, 지상 15층 중 5층

호실 수: 총 74호실 중 505호

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등

1.3. 토지 정보

토지 형태: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지

이용 현황: 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 사상역은 부산 서남권의 교통 요충지로서, 이를 중심으로 시외버스터미널, 지하철, 경전철 등 다양한 교통망이 집결되어 있어 부산 전역 및 김해, 양산 등 인근 지역으로의 이동이 매우 수월합니다.

2.3. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 괘법초등학교 북동측 인근에 위치하며, 괘법초등학교는 현재 감전초등학교로 통합 예정입니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 4,368,000,000원)입니다.

경매신청 채권자는 구덕신용협동조합이며, 등기부채권 총액은 5,136,094,570원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박연수

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기는 말소될 예정입니다.

3.4. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리인 주택임차권(박연수)은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 괘법동은 사상역을 중심으로 부산 서부산권의 주요 교통 허브이자 상업 중심지로 발달한 지역입니다. 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설이 인접해 있으며, 다양한 음식점, 유흥시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

주변 오피스텔들의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건과 유사한 면적(전용 약 8평)의 오피스텔 매매가는 6천만원대부터 1억원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

임대 시세는 보증금 500만원 기준 월세 30만원~50만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 1억 6백만원과 비교 시, 현재 시세는 감정가 수준과 유사하거나 다소 낮은 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서에 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 주택조합 모집공고 등에서 사업부지 현장을 방문하여 주변 혐오시설 유무를 확인할 것을 권고하는 내용이 있어, 현장 확인 시 이 점을 고려하는 것이 좋겠습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

사상역을 중심으로 지하철 2호선, 부산김해경전철, 시외버스터미널이 복합적으로 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 시설

* 쇼핑: 이마트, 홈플러스, 르네시떼 등 대형 쇼핑몰 인접.

* 금융: 인근 은행 및 금융기관 이용 편리.

* 행정: 사상구청 및 관련 관공서 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 공동 담보

본건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 공동 담보로 묶여 있습니다. 이는 해당 물건에 대한 경매가 복수 진행될 가능성이 있으며, 다른 채무와 담보로 묶여 있어 추가적인 법적 절차가 복잡해질 수 있음을 시사합니다.

6.2. 괘법초등학교 통합 및 폐교

본건 인근의 괘법초등학교가 감전초등학교로 통합되어 폐교될 예정입니다. 이는 해당 지역의 학군에 영향을 줄 수 있으며, 잠재적으로 주변 지역의 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 주요 교통 요충지이자 상업 중심지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리하며, 주변에 대형 쇼핑몰과 상업 시설이 밀집해 있어 입지적인 장점이 큽니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 건물을 취득할 수 있습니다.

다만, 중복 사건 및 공동 담보로 묶여 있다는 점, 그리고 인근 괘법초등학교의 통합 폐교 예정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 사상역세권 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후수요 풍부.

* 우수한 교통망(지하철, 경전철, 시외버스터미널)으로 인한 높은 접근성.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 또는 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가 산정 (현 시세 기준)

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 정보를 분석한 결과, 본건(26.73㎡)과 유사한 면적의 오피스텔은 일반적으로 6천만원대부터 1억원 내외의 가격대를 형성하고 있습니다.

임차인 박연수의 경우 대항력이 없어 보증금 500만원은 인수되지 않습니다.

현 시세와 권리 관계, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 낙찰가율 70~80% 선에서 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 예상 시세 범위: 74,200,000원 ~ 84,800,000원 (감정가 106,000,000원 기준 70~80%)

* 추천 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

본 추천 입찰가는 일반적인 시세 및 경매 시장 상황을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.