나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [21] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (21)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층601호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 118,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.606088666548759㎡

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.9223㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 사용승인일: 2018년 10월 12일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김현재)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2022년 11월 25일

* 확정일자: 2022년 11월 10일

* 배당신고일자: 2025년 03월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 을2 주택임차권 등기되어 있으나 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 실제 배당 여부 및 순위에 따라 달라질 수 있으므로 최종적인 권리 분석을 위해서는 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 5,251,094,570원

* 본 건과 관련된 총 채권액은 매우 높게 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 부산의 주요 교통 요지인 사상역 인근에 위치하며, 주변으로는 다수의 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 괘법초등학교가 인접해 있어 배후 수요 확보에도 유리합니다.

* 추가 검색 결과 (혐오시설): 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 상업 및 주거 시설, 교통 인프라가 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 도보 거리에 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: '괘법초등학교'가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권자들의 권리 행사 과정에서 복잡성이 야기될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 실패 시 낙찰자가 인수해야 할 보증금에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권 오피스텔로, 사상역이라는 트리플 역세권의 장점을 누릴 수 있는 좋은 입지를 가지고 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 시설 등이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 중복/공동담보라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 사상역을 중심으로 한 교통 허브 지역으로, 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적 임대 수익: 오피스텔 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가와 주변 시세를 비교 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 118,000,000원

* 예상 물건 가치: 본 건의 면적(29.92㎡, 약 9.05평)과 입지, 건축 연한 등을 고려할 때, 주변 유사 오피스텔의 시세는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 조사되었습니다.

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

* 예상 낙찰가: 감정가 118,000,000원 기준으로, 시장 경쟁률 및 조사된 시세 범위(110,000,000원 ~ 130,000,000원)와 본건의 가치를 종합적으로 판단하여 123,900,000원 (감정가의 약 105%) 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 유동적으로 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.