나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [30] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (30)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 705호

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.114758995838609㎡ (약 1.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.7305㎡ (약 8.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건축물정보:

* 건물명: 강일스퀘아

* 신주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트 (슬라브)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 해당 호수: 7층 705호

* 건축 허가일: 2017-08-25

* 사용 승인일: 2018-10-12

* 건축 면적: 233.8285㎡

* 연면적: 2861.334㎡

* 호수: 총 74호 (본건 포함)

* 건물 높이: 48.2m

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 서부산권의 교통 허브 역할을 하는 지역적 특성을 반영합니다.

* 인접 도로상태:

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부 요약상 말소기준권리는 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25 접수)입니다.

* 등기부채권 총액: 5,171,094,570원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지혜 (김 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2018-10-29

* 확정일자: 2018-11-05

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 권리분석 요약:

본건의 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 가압류(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2)은 매각으로 소멸되지 않습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업 및 교통의 요지로 발달해 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 쇼핑시설(이마트, 홈플러스, 르네시떼 인근) 등이 밀집해 있습니다. 본건이 위치한 강일스퀘아 주변은 주거용 오피스텔과 상업시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 많고 배후수요가 풍부한 편입니다. 부산김해경전철과 지하철 2호선 환승역인 사상역이 인접해 있어 입지적 장점이 큽니다. 지역적으로 악취통합관제센터가 운영되는 곳이 있으나, 본건과의 직접적인 인접 여부는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 괘법초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 이용이 매우 편리하여 부산 시내 및 김해 방면으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 다양한 상업시설, 병원, 은행 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 중복으로 진행되거나 여러 채무가 공동으로 담보로 설정된 경우, 경매 절차나 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다. 이는 추가적인 조사와 주의를 요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서부권의 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물의 연식, 구조, 설비 등도 양호한 편입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항과 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 입지 조건은 우수하나, 복잡한 권리 관계와 일부 제한 사항을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 사상역(2호선, 경전철) 도보 거리로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 발달된 상권: 사상구의 중심 상업지구에 위치하여 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔로서 1인 가구 및 소형 사업체 등 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세를 고려했을 때, 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 자료와 검색된 유사 물건 정보들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 건물 면적(26.73㎡)과 위치, 그리고 감정가(106,000,000원)를 기준으로 판단합니다. 유사 면적대의 오피스텔 실거래가 정보가 제한적이나, 인근 '괘법동 국제글로벌시티'의 20.98㎡ 면적 오피스텔이 2026년 8월 3500만원에 거래된 사례가 있었으나, 이는 크기와 지역적 차이를 고려해야 합니다. '사상샬레'의 45.84㎡ 면적 오피스텔이 2026년 1월 6940만원에 거래된 점 등을 감안하면, 본건의 감정가 106,000,000원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 본건의 잠재적 가치와 시장 상황에 대한 일반적인 예측이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.