나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [13] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (13)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층403호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물명: 강일스퀘아

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층: 4층

호수: 403호

건축일자: 2018년 10월 12일 사용 승인

2.3. 면적

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평) (전용면적 기준 추정)

2.4. 가격 정보

감정가: 81,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. '강일스퀘아' 건물 자체는 4.1점의 높은 평가를 받고 있음.

3.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 채권자 정보

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 510,000원

전입/사업자등록일: 2024년 06월 19일

확정일자: 2024년 07월 08일

배당신고일자: 2025년 03월 14일

대항력: 없음

임차인 분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 반환에 대한 법적 권리가 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '지상권' 관련 상세 정보는 확인되지 않음)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

사상역을 중심으로 형성된 사상구 괘법동 일대는 부산의 주요 교통 허브이자 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 오피스텔과 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하며, 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 수요가 꾸준히 존재함.

5.2. 오피스텔 시장 동향

본건과 같이 전용면적 약 6.46평의 소형 오피스텔은 1인 가구 임대 수요가 높아 공실률이 낮게 유지되는 경향이 있습니다. 주변 유사 오피스텔(예: 사상샬레, 사상세영엘리츠)의 시세 및 실거래가 자료를 볼 때, 해당 지역의 오피스텔 시장은 안정적인 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 풍부하게 입점해 있어 생활이 편리합니다.

* 사상역 인근으로 대형 상업 시설 및 금융 기관 접근성이 우수합니다.

6.2. 교육시설

* '괘법초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 주변에 다수의 학교 및 학원가 형성이 가능하여 교육 인프라가 양호한 편입니다.

6.3. 기타

* 건물 내부에 승강기, 도시가스 난방 설비, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복 사건

제공된 정보에 '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 다른 사건 번호로 추가 경매 절차가 진행 중이거나, 과거 유사한 사건이 있었을 가능성을 시사합니다. 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원을 통해 정확한 사건 진행 상황과 중복 여부를 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

본건 토지가 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 건축물 증축 등 특정 개발 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 건물 상태 및 관리

건물의 유지보수 상태나 내부 마감재의 노후 정도에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 초역세권에 위치하여 탁월한 교통 편의성을 제공합니다. 이는 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지에 긍정적인 요인입니다.

8.2. 소형 평형의 안정적 수요

전용면적 21.35㎡(약 6.46평)의 컴팩트한 면적으로, 1인 가구 및 젊은 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

사상구는 낙후된 산업단지 재정비 및 신규 교통망 확충 등 지역 개발 사업이 진행 중인 곳으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 사상역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담이 없다는 점도 장점입니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 비행안전구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하고 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

감정가는 81,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 동일 건물인 '강일스퀘아' 내 다른 유닛들의 경매 최저 입찰가 시점이 2026년 11월경으로 예상되며, 당시 최저가는 8,000만원 ~ 8,100만원 선이었습니다. 이는 감정가가 시장 가치와 부합하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다. 소형 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요와 역세권 입지를 감안할 때, 현재 시세는 감정가 대비 소폭 상승했을 가능성이 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 순수하게 물건 자체의 가치와 경매 투자 전략에 따라 입찰가를 결정하게 됩니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 경매 진행 사례를 고려하여, 감정가(81,000,000원)를 기준으로 8,500만원 ~ 9,200만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 유사 물건의 시세와 낙찰 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 구체적인 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.