나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [10] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 305호에 소재한 오피스텔로서, 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 102,000,000원이며, 토지 면적은 4.11㎡ (약 1.24평), 건물 면적은 26.73㎡ (약 8.09평)입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 채권자는 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 도시적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

이는 도보 이용 가능한 거리에 사상역이라는 더블 역세권이 형성되어 있음을 의미하며, 부산 시내 및 김해 지역으로의 이동이 용이하여 직주근접성이 우수합니다.

주변 시설로는 괘법초등학교 외에도 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 혐오시설에 대한 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권 총액은 등기부채권 총액 기준 5,151,094,570원입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

본건 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

* 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28, 매매)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-25, 4,368,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구덕신용협동조합 (2025-02-10, 3,713,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 새김해새마을금고 (2025-05-01, 763,094,570원) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 강채원 (2025-03-14, 20,000,000원) - 매각으로 소멸 (전입/확정일자: 2020-12-21)

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자: 2020-12-11

* 확정일자: 2020-12-21

* 배당신고일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없으며, 주택임차권 등기 역시 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '없음'으로 명시되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 형성된 복합 상권입니다.

오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 밀집해 있어 활발한 유동 인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히 사상역은 부산 지하철 2호선과 부산김해경전철이 교차하는 교통의 요지로, 이에 따른 상업적 가치가 높습니다.

인근 상업 시설들은 지역 주민 및 환승객을 대상으로 다양한 서비스를 제공하고 있어, 본건 오피스텔의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트(슬라브)지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 15층 건물 중 3층 305호에 해당합니다.

건물 사용승인일은 2018년 10월 12일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

내외부 마감은 인조석붙임 및 스톤코트 외벽, 벽지 내벽, 샷시창호 구조로 되어 있습니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 전용 면적은 26.73㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복 사건으로 진행 중이며, 공동 담보 물건으로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인 강채원 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자의 직접적인 금전적 부담은 없습니다.)

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 해당 물건의 담보 가치가 여러 차례 설정되었음을 보여주며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 교통 요충지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 현대적인 설비로 주거 및 업무용으로 활용하기에 손색이 없습니다.

다수의 채권 및 경매 사건으로 권리 관계가 다소 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 인수 부담은 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험 부담이 크지 않다는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(사상역)에 위치한 탁월한 교통 접근성

* 쾌적하고 현대적인 건물 내부 시설 및 설비 완비

* 주변 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용 용이

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험 최소화 (인수 보증금 0원)

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 저가 낙찰 가능성 존재

1.8. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

시세 분석:

현재 부산 사상구 괘법동 일대 유사 면적(전용 26㎡ 내외) 오피스텔의 매매 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 1억 2백만원은 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리 인수 비용이 없습니다.

중복 사건 및 공동 담보 등의 복잡성을 고려하고, 일반적인 경매 시장의 낙찰률을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 81,600,000원 ~ 91,800,000원 수준으로 제안합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 부동산 시장 동향, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.