나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [2] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

• 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (2)

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 상세정보

• 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층202호

• 건물용도: 오피스텔

• 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제202호

• 건축물 사용승인일: 2018년 10월 12일

1.3. 면적 정보

• 토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

• 감정가: 98,000,000원

1.5. 기타 정보

• 토지지분: 4.063067629391943㎡

• 건물지분: 26.3947㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

• 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

• 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

• 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

2.2. 교통상황

• 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

• 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요지임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권임.

3.2. 등기부현황

• 소유권보존: 강일종합건설주식회사 (2018-10-25)

• 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-25, 4,368,000,000원) - 말소기준권리

• 소유권이전: 김문옥 (2018-12-28)

• 임의경매: 구덕신용협동조합 (2025-02-10, 3,713,000,000원)

• 가압류: 새김해새마을금고 (2025-05-01, 763,094,570원)

• 총 채권액 합계: 5,131,094,570원

3.3. 임차인 현황

• 인수 보증금 합계: 0원

• 임대관계: 미상임.

• 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

• 본건 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시된 내용 없음. (단, 지상권은 존재할 수 있다고 기재되어 있으나 상세 내용은 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상업지역 현황

• 본건은 일반상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 업무시설 이용이 편리함.

• 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음.

4.2. 인접 도로 상태

• 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

• 인근에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 다수 소재하여 생활 여건이 양호함.

5.2. 교육시설

• '괘법초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋음. (단, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있음.)

5.3. 대중교통

• 부산 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 인접해 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

• 토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 비행안전제6구역(전술)에 해당함.

• 상대보호구역(2016-12-30)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 시설 이용 제한이 있을 수 있음.

6.2. 물건 특이사항

• 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행 절차 및 낙찰 후 권리 관계 확인에 주의가 필요함.

6.3. 주변 혐오시설

• 제공된 정보 및 관련 검색 결과만으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 주변 지역 개발 계획 및 환경 변화 가능성은 상시적으로 고려해야 함.

7. 종합 의견

• 본건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함.

• 비교적 최근에 건축된 건물(2018년 준공)이며, 기본적인 설비(난방, 위생, 승강기 등)를 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 사용 가능한 물건임.

• 다만, 다수의 채권(근저당, 임의경매, 가압류)이 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아 경매 절차 및 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됨.

• 임차인 현황에서 보증금 및 임대관계가 미상으로 되어 있어, 현장 확인을 통해 정확한 점유 현황을 파악하는 것이 필수적임.

• 토지이용계획상 각종 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음을 유의해야 함.

8. 투자 포인트

• 사상역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 환경 보유.

• 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준히 예상됨.

• 소형 면적(약 7.98평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

• 주변 상업 및 근린생활시설 이용이 편리한 입지.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 98,000,000원임.

• 유사 건물의 시세 분석 결과, 2026년 10월 기준 강일스퀘아 내 9평형(전용 21.35㎡) 오피스텔이 약 87,600,000원에 거래된 사례가 있음. 본건의 면적(26.39㎡, 약 7.98평)을 고려할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

• 현재 시점에서 제시된 시세 및 경매 물건의 특수성(중복사건, 공동담보 등)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 98,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 결정될 것으로 예상됨.

• 보수적인 관점에서, 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준인 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 정확한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.