나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [3] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (구덕신용협동조합)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 203호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제2층 제203호

주요구조: 외벽 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등, 내벽 벽지 마감 등, 창호 샷시창 구조.

이용상태: 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방 설비 등이 되어 있음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 80,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 관련 정보

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 개발 및 제한 사항

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역.

공부와의 차이: 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-10-25 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

총 등기부채권액: 5,131,094,570원 (근저당권 4,368,000,000원 + 가압류 763,094,570원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-28

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

임차인 김 은 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. (말소기준권리 이하)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산 사상구 괘법동의 상업 및 업무 기능이 복합된 지역에 위치합니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

사상역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 배후수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

4.3. 상업 시설 현황

주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

* 교육시설: 괘법초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철)이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근이 용이하며, 도시가스 난방 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건: 권리관계 분석 시 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행된 것으로 보이며, 이는 유찰 가능성을 높입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 건축 및 이용에 있어 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동, 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 갖춘 입지입니다. 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 발달되어 있어 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됩니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이나 보증금이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 총 채권액과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권의 탁월한 교통 입지.

* 발달된 상업지구 내 위치로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 소형 면적으로 투자 부담이 적고 환금성이 양호할 수 있음.

* 상기 기재된 리스크 요인으로 인해 유찰될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

등기부상 총 채권액이 5,131,094,570원에 달하는 점을 고려할 때, 본 건은 최소 2회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

정확한 시세 분석 및 경쟁 물건의 낙찰가율 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 권리관계에 문제가 없고 입지가 양호한 소형 오피스텔의 경우, 시세의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건은 높은 채권액으로 인해 더 낮은 가격으로 접근할 수 있을 것으로 보입니다.

2회 유찰 시 (감정가의 약 70% 적용): 56,000,000원 내외

3회 유찰 시 (감정가의 약 50% 적용): 40,000,000원 내외

본 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 동향 및 본건의 권리관계를 고려한 추정치이며, 실제 투자 시에는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 정보를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.