나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61308 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 지하1층 비101호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임, 복합판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로서, 현장조사 시 '주식회사 이루담'이라는 표시가 있었으나 실제 사용여부는 폐문 부재로 확인할 수 없었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북동측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터, 40미터 및 10미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로서 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 필요하오니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.(건축물대장상 일반상업지역입니다.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 기준시점 현재 지적미정리 등으로 등기부등본상 토지의 소유권 대지권 확인이 불가능하나, 본 평가에서는 건물소유자에게 추후 적정대지지분이 이전· 취득될 것을 전제로 가격이 형성되고 거래되는 관행에 따라 적정 대지지분을 구분건물에 포함한 가격으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 적정 대지지분을 구분건물에 포함한 가격으로 평가함.
2.감정 당시 토지구획정리가 미완료된 상태이므로 별도 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61308 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층비101호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 1,287,000,000원

건물면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권 미등기, 유동화물건, 대항력 있는 임차인

주의사항:

* 대지권 미등기 상태로, 실제 대지권 유무는 알 수 없습니다. 적정 대지지분을 포함하여 감정평가 되었습니다.

* 감정평가 당시 토지구획정리가 미완료된 상태였으므로, 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북동측, 남서측, 남동측으로 각각 노폭 약 20미터, 40미터, 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 23층 건물 중 지하 1층 비101호입니다. 외벽은 치장 벽돌 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현장 조사 당시 '주식회사 이루담'이라는 상호 표시가 있었으나, 폐문 부재로 실제 사용 여부는 확인할 수 없었습니다.

3.2. 건물 설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 일단의 사다리형 토지로서, 현재는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 위치하며, 기준 시점 현재 토지구획정리가 미완료된 상태입니다. 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 확인이 필요합니다. 건축물대장상으로는 일반상업지역으로 표기되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2024-08-19 접수, 960,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 990,588,276원 (근저당 960,000,000원 + 가압류 30,588,276원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (우리은행 근저당), 갑4 (비엔케이캐피탈 가압류), 갑3 (케이에프더블유이육공삼유동화전문 임의경매)

* 인수되는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)이루담

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 2026-07-03 배당신고일자 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 (주)이루담은 대항력이 있으나, 배당신고를 하였으며 인수 보증금 합계가 0원이므로 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 및 배당 결과에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 기타 권리 분석 사항

* 대지권 미등기: 건물 소유주에게 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 전제로 평가되었습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건입니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 시설

본건은 "은행초등학교" 인근에 위치하며, 주위로 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택 등이 혼재하고 있습니다. 이러한 환경은 지역 내 소비 수요를 기반으로 하는 근린상가로서 안정적인 영업 활동을 기대할 수 있는 여건을 조성합니다.

5.2. 사업체 현황

현장 조사 시 '주식회사 이루담'이라는 상호 표시가 있었으나, 실제 운영 여부는 폐문으로 확인되지 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

* 교육 시설: 은행초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 시설: 앞서 언급한 바와 같이 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기 및 토지 관련 불확실성

* 대지권 미등기 상태로, 실제 대지권 유무 및 향후 취득 가능 여부가 불확실합니다.

* 감정가 산정 시 적정 대지지분을 포함하였으나, 추후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지구획정리가 미완료된 상태로, 토지 관련 행정 절차 상 변동 가능성이 있습니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

* (주)이루담은 대항력을 가지고 있으며, 비록 인수 보증금은 0원으로 판단되지만, 배당 신고 일자 등을 고려할 때 명도 및 기타 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 유동화 물건

* 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 및 관련 법적 절차에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, 주변에 대규모 주거단지와 학교가 인접하여 기본적인 유동인구 확보가 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 현대적인 구조와 설비를 갖추고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 대지권 미등기, 토지구획정리 미완료, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 문제는 향후 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 도움이 필수적입니다. 임차인의 경우 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 법적 절차 및 명도 가능성을 추가적으로 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 주변 대규모 주거단지를 배후로 한 고정 수요 확보 가능성.

* 은행초등학교 인근으로 유동인구 유입 잠재력.

* 비교적 최근에 건축된 것으로 추정되는 건물 (23층 건물 내 지하 1층).

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,287,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요인이지만, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 명시된 위험 요인들의 실제적인 영향과 해소 가능성을 충분히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 이를 감안한 보수적인 접근이 필요하며, 실제 입찰가는 개별적인 분석 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.