나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12212 [2] 경상남도 김해시 대청동 301-6 새미래트윈스빌딩 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1)은 경상남도 창원시 동읍 용잠리 소재"창덕중학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 기호 2)는 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 1) : 철근콘크리리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임. 기호 2) : 철골철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호 1) : 아파트로 이용중임. 기호 2) : 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호 1) : 급배수.위생설비, E/V설비, 난방설비 등 기호 2) : 급배수.위생설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 1) : 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 기호 2) : 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1) : 본 건 북서측 및 북동측으로 소로2류와 각각 접함. 기호 2) : 본 건 남측으로 중로1류, 북측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-03)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m )(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 기호 2) : 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(장유지구) , 지구단위계획구역(중심 상업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축 종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

현황조사일 기준 2024. 4.부터 총 4,583,030원의 관리비가 연체되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12212 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 301-6 새미래트윈스빌딩 5층502호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 236,000,000원

토지면적: 29.67㎡ (약 9.0평)

토지지분: 29.67㎡ (약 9.0평)

건물면적: 141.06㎡ (약 42.7평)

건물지분: 141.06㎡ (약 42.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO (동읍농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 현황조사일 기준 2024. 4.부터 총 4,583,030원의 관리비가 연체되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

1.1. 2.교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

남측으로 중로1류, 북측으로 중로3류와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 3.건물 구조 및 이용상태

철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 9층 건물 내 제5층 제502호입니다.

외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

용도는 제2종근린생활시설입니다.

1.1. 4.토지 이용계획

본 건이 소재한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구, 중심상업)으로 지정되어 있습니다.

관련 법규상 중로1류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 현재 등기부채권 총액은 424,250,000원입니다.

주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 김 (2004.06.17)

* 소유권 이전: 방 (2006.01.12), 고 (2011.11.18, 매매)

* 근저당: 동읍농업협동조합 (2012.02.08, 말소기준권리, 78,000,000원)

* 근저당: 동읍농업협동조합 (2012.05.31, 말소)

* 근저당: 동읍농업협동조합 (2023.12.12, 48,000,000원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2024.10.31, 278,750,000원, 말소)

* 임의경매: 동읍농업협동조합 (2025.10.02, 163,167,774원, 말소, 본 건)

1.2. 2.말소기준권리

말소기준권리는 2012년 2월 8일 접수된 동읍농업협동조합의 근저당권입니다.

1.2. 3.소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸됩니다.

1.2. 4.소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

다만, 등기부상 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.2. 5.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

다만, 현장조사 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 임차인 존재 여부 및 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김해시 중심상업지역 내에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

대청초등학교 인근으로 유동인구 확보에 유리하며, 주변에 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

중로1류, 중로3류 등 넓은 도로에 접하여 접근성이 뛰어나 다양한 업종의 상가 입점에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 매우 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 대청초등학교가 인근에 있으며, 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 탐지되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 연체 관리비: 현황조사일 기준 2024년 4월부터 총 4,583,030원의 관리비가 연체된 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 부담하게 될 수 있는 금액이므로 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 236,000,000원 대비 등기부채권 총액 424,250,000원으로, 채권 총액이 상당히 높습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계자 부재로 내부를 확인할 수 없어 정확한 건물 상태, 하자 여부, 내부 시설 등을 파악하기 어렵습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 중심상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만 상당한 금액의 관리비 연체와 높은 채권 총액은 잠재적 위험 요소입니다.

내부 상태 확인이 불가하여 정확한 가치 판단에 제약이 있으며, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 신중하게 고려해야 합니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 검토한 후 입찰 참여를 결정하시기를 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 위치: 김해시의 주요 상권에 속해 있어 향후 상권 활성화 및 투자가치 상승 기대.

* 배후 수요: 인근 오피스텔 및 주거 지역 배후 수요 확보 가능.

* 잠재적 가치: 내부 상태 확인 및 리스크 해소 시, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않습니다.

감정가는 236,000,000원입니다.

현 시점에서 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 보수적으로 검토할 수 있습니다.

그러나, 4,583,030원의 관리비 연체액은 낙찰자가 추가로 부담하게 될 가능성이 높으므로, 이 금액을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크(연체 관리비, 미확인 내부 상태, 지상권 등)를 종합적으로 고려하여 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 결정은 상세한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.