나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50433 [3] 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 4층405호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 "상대원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2003. 07. 24. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물 중 4층403호, 4층404호, 4층405 호, 4층406호, 4층407호로서, 외벽: 인조석 붙임 및 복합판넬 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

5개호 일괄로 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승객용 및 화물용 승강기설비, 카리프트설비, 도시가스설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서측으로 하향경사진 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 삼각형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린 생활시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함), 중로1류( 폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지역 <대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-28), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트 /지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건은 각호별로 별도의 구분없이 일괄하여 사용중인 바 유의바람.

물건 비고

1. 인접호수와 벽체 구분없이 아파트형공장으로 이용중임.
2. 제시외 이동 용이한 기계기구등은 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50433 (3)

소재지: 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 4층405호

용도: 지식산업센터

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 인접호수와 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 이용 중임.

* 제시외 이동 용이한 기계기구 등은 평가 및 매각에서 제외함.

1.2. 건물 정보

건물명: 금강하이테크밸리

사용승인일: 2003년 07월 24일

총 층수: 10층

해당 층: 4층 (403호, 404호, 405호, 406호, 407호 일괄 사용)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

전유면적 (건물면적): 142.16㎡ (약 43.00평)

토지면적 (토지지분): 36.77㎡ (약 11.12평)

건축물대장상 대지면적: 6617.9㎡ (약 2002.18평)

건축물대장상 연면적: 40208.12㎡ (약 12162.80평)

본 물건은 아파트가 아닌 지식산업센터입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 "상대원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

북측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 재생사업지구, 일반산업단지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 을10, 근저당권 (수협은행, 2018-10-05 접수, 960,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 상 을10 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을10 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, "지상권개요" 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑5: 소유권이전 (신탁등기말소)

* 갑6: 소유권이전 (매매)

* 을10: 근저당권 (수협은행, 960,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (메리츠캐피탈주식회사, 500,000,000원) - 말소

* 갑8: 가압류 (한국산업은행, 2,000,000,000원) - 말소

* 갑11: 임의경매 (유케이제십차유동화전문유한회사, 891,716,933원) - 말소

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본 물건이 위치한 성남시 중원구 상대원동 일대는 공장, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 상대원초등학교가 위치해 있으며, 전반적으로 산업 및 상업 활동이 이루어지는 복합적인 상권입니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적으로 공장 및 주거/상업 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 상대원초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 명도 시 점유 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있음을 시사하며, 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 불분명한 점유 형태

403호부터 407호까지 5개 호수가 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 일괄 이용 중이라는 점은, 현재 누가, 어떤 형태로 점유하고 있는지 명확히 파악해야 할 필요성을 높입니다. 이는 명도 과정의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

채권이 유동화되었고 공동담보로 묶여 있다는 점은 복잡한 채권 관계를 시사하며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 발생할 수 있는 문제와 연관될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

일반공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법규에 따른 규제를 받고 있어 향후 건축, 용도 변경 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 건물 노후화

2003년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치한 금강하이테크밸리 내 지식산업센터로, 주변 공장 및 근린생활시설과 혼재된 지역에 입지하고 있습니다. 교통은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상이고 5개 호수가 일괄 사용 중이라는 점에서 명도 및 점유 관계 확인이 매우 중요합니다. 유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있는 점, 다양한 토지이용계획상의 제한 등이 잠재적 리스크로 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 성남시 산업단지 배후 수요

성남시 중원구는 전통적으로 산업 및 IT 기업이 밀집한 지역으로, 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 및 매매 수요가 예상됩니다.

8.2. 통합 공간 활용

403호부터 407호까지 5개 호수가 일괄 매각 및 사용되고 있어, 넓은 통합 공간으로 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다. 이는 대규모 사업장이나 특수 설비 도입에 유리할 수 있습니다.

8.3. 입지 조건

상대원초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 산업 시설로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 건의 명도 난이도, 건물 상태, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고, 잠재적 리스크를 감안한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.