나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3108 [4] 전라남도 신안군 임자면 진리 489-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 임자면 진리 소재 "임자면사무소" 동측 인근 및 북측 인근에
위치하며, 주위는 농경지, 임야 등인 면소재지농경지대, 단독주택,농경지 등인 면소재지
내 주택지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3)-(6):부정형,전(일부 분묘),
기호(7):사다리,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

기호(3):서측으로 노폭 약 3M 내외 막다른 도로에 접하고,
기호(4):맹지,
기호(5):북서측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고,
기호(6): 북동측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고,
기호(7): 동측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3)-(6):계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,
말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호(7):계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_
소,젖소,말,사슴,양,염소_배출시설면적2,645㎡미만,초지의 방목면적 두당 33㎡이상)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴
,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(5): 지상에 제시외 분묘2기 및 제시외 수목이 소재하고,
기호(7): 지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(8-가): 벽돌구조 조립식판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,

외벽:치장석 붙임,
내벽:벽지마감,판넬마감 등,
창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

공부상 벽돌구조 기타(조립식판넬)지붕이나, 현황 벽돌구조 조립식판넬위
아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
-채권자로부터 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 2층 창고 73.98㎡ 등)에 관하여 채무자의 소유임을 입증하는 소유권확인서를 첨부한 2026. 9. 23.자 서면이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경3108 (4)

* 소재지: 전라남도 신안군 임자면 진리 489-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 126,124,060원

* 토지면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.57㎡ (약 25.6평)

* 건물 제시외면적: 96.42㎡ (약 29.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 방OOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 채권자로부터 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 2층 창고 73.98㎡ 등)에 관하여 채무자의 소유임을 입증하는 소유권확인서 첨부 2026.9.23.자 서면 제출됨.

* 물건명세서 작성일: 2026-10-06

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 임자면 진리 소재 "임자면사무소" 동측 인근 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등인 면소재지 농경지대, 단독주택, 농경지 등인 면소재지 내 주택지대임.

* 교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호(3): 서측으로 노폭 약 3M 내외 막다른 도로에 접하고 있음.

* 기호(4): 맹지임.

* 기호(5): 북서측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고 있음.

* 기호(6): 북동측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고 있음.

* 기호(7): 동측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(3)-(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역)임.

* 기호(7): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한구역)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (근저당권, 방림신용협동조합, 2022-02-28)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음.

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 면소재지 인근의 농경지 및 주택지대로, 일반적인 상권 형성은 미미한 지역임.

* 주변에 임자면사무소가 위치하여 행정 관련 시설은 접근 가능함.

* 신안군 지역의 특성상, 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

* 정확한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공된 JSON 데이터가 불완전하여 분석에 한계가 있으나, 일반적으로 농어촌 지역의 주택 시세는 도시 지역에 비해 낮은 편임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 임자면사무소가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있음.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨. 대중교통 이용 편의성은 낮을 수 있음.

* 환경: 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 일부(기호 3-6) 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. 분묘기지권은 타인 토지에서의 분묘 관리를 위한 권리로, 토지 매수인이 해당 분묘를 임의로 이장하기 어려울 수 있음.

* 맹지(기호 4): 기호(4) 토지는 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 이용에 어려움이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 96.42㎡의 제시외 건물(창고 등)이 매각에 포함되며, 이에 대한 채무자의 소유권 확인서가 제출된 점은 특이사항임. 매수 후 건물 철거 또는 활용 시 관련 법규 및 소유권 문제를 명확히 확인할 필요가 있음.

* 가축사육제한구역: 토지 이용 시 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 향후 건축 또는 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 함.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 임자면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 1억 2612만 원임. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됨. 입지적으로는 면소재지 인근의 농경지 및 주택지대에 해당하며, 차량 접근성은 보통 수준임. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 인수되는 권리는 없는 것으로 보임. 하지만, 토지 지상에 분묘가 소재하고 맹지(기호 4)가 포함되어 있어 분묘기지권 및 토지 이용에 잠재적인 리스크가 존재함. 또한, 제시외 건물의 소유권 관련 서류가 제출되었으나, 명확한 확인이 필요함. 전반적으로 농어촌 지역의 부동산 특성을 가지며, 투자 가치 판단 시 분묘기지권 및 토지 이용 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 제시된 감정가는 주변 시세 대비 잠재적 메리트가 있을 수 있음.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄로 취득 가능하여 활용 가치가 높을 수 있음.

* 지역 잠재력: 향후 지역 개발 가능성이나 귀농/귀촌 수요 증가 시 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 불완전하며, 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

* 시세 파악의 어려움 : 신안군 임자면은 비교적 외곽 지역으로, 유사 거래 사례가 많지 않거나 공개되지 않은 경우가 많습니다.

* 권리 분석 : 인수되는 권리가 없어 권리상 부담은 적으나, 분묘기지권 및 맹지 등 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물 : 제시외 건물의 명확한 소유권 확인 및 활용 방안, 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 분묘기지권이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰가 산정 시 이를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 현장 방문을 통해 토지의 실제 이용 상태, 분묘의 수 및 관리 상태, 도로 접근성 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

현 시세 및 현장 상황에 대한 추가 정보가 확보되지 않은 상태에서 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다. 다만, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 선을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 법률 검토 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위 (참고용) : 감정가의 70% ~ 80% (약 88,286,842원 ~ 100,899,248원)

* 이 금액은 현장 조사 및 법률 검토가 완료된 후, 분묘기지권 관련 리스크를 반영한 금액으로 조정해야 합니다.

* 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

추가 정보:

* 분묘기지권은 분묘의 설치자 또는 그 승계인이 분묘의 평온, 공연한 점유를 계속하는 한, 토지 소유자의 승낙이 없어도 토지 소유권의 변동에 불구하고 분묘를 수호, 관리하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

* 신안군 지역은 도서 지역 특성상 부동산 거래가 활발하지 않고, 개별 물건별 가치 변동 폭이 클 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.