나이스옥션 법원경매 목포 2025타경556 [3] 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 2층201호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치한 "풍경빌딩 제1층 제105호 외 4개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105, 106호, 제2층 제201 ~ 203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 인조석 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다) ~ 5-마) 음식점임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 1-가), 2-나) 및 102 ~ 104호, 일련번호 3-다) ~ 5-마)는 벽체 구분 없이 각각 1개호로 이용중인"튼상가"임.

물건 비고

-일괄매각. 각 호실의 구분건물 요건은 감정평가서 참조
-현황상 201호~203호 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용중임
-집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물(위반면적:384.8㎡, 위반내용:4층 용도변경)로 등재됨. 2026.7.9.자 무안군의 사실조회 회신에 의하면 이행강제금 현재 부과내역은 없으나, 현재 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차 진행중이라고 함(첨부 무안군수 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 2층 201호에 소재한 근린시설입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경556 (3)이며, 감정가는 815,000,000원입니다.

토지 면적은 113.90㎡(약 34.45평)이며, 건물 면적은 293.91㎡(약 88.90평)입니다.

본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 용OOOOOO (용해신용협동조합)이며, 특이사항으로 중복병합사건입니다.

2. 입지조건

주위환경

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가가 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로로는 남측에 왕복 9차선, 북측에 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 8월 18일 접수된 용해신용협동조합의 근저당권 (을1, 180,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 을1 근저당권, 갑2 압류(목포세무서장), 갑3 압류(무안군), 갑4 임의경매(용해신용협동조합) 등 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이영예

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업일자: 2024년 7월 25일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이영예는 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 분류되며, 감정평가서 요약에 따르면 일련번호 1-가), 2-나)는 현재 공실 상태로 명시되어 있습니다.

다만, 현황상 201호부터 203호까지 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

주변은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역으로, 배후 수요가 예상됩니다.

인근에 오룡 우미린더시그니처2차, 힐스테이트 오룡 1단지 등 신축 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 상권 형성에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 무안 복합문화센터 건립 예정지 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재

본 건은 집합건축물대장에 위반건축물(위반면적: 384.8㎡, 위반내용: 4층 용도변경)로 등재되어 있습니다.

2026년 7월 9일자 무안군 사실조회 회신에 따르면, 현재 이행강제금 부과 내역은 없으나 관련 행정 절차가 진행 중입니다. 이는 향후 행정 제재나 이행강제금 부과 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

건물 이용 현황

현황상 201호~203호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 점과, 일부 호실(1-가, 2-나)이 공실 상태인 점은 임대 수익 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무안군 일로읍의 상가 건물로, 아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 기대되는 입지입니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물 등재로 인한 행정 절차 진행 중인 점과 현재 일부 공실 상태인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 무안행복중학교와 인접하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합문화센터 건립 등 지역 개발 호재가 있습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 공실률, 공시지가, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

또한, 위반건축물 관련 행정 절차의 진행 상황 및 예상 결과에 따른 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

이를 바탕으로 보수적인 접근 방식을 취하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.